부산지방법원 2024타경4408. 부산 사하구 괴정동의 현칭 ‘동아주택’ 3층 301호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층이고 사용승인일은 1981.11.17입니다. 현재 소유자는 오혜정이며 2015.06.05. 거래가액 88,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.04.29. 설정된 수협은행 채권최고액 29,900,000원 근저당입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 뒤의 수협은행 추가 근저당, 삼성카드 가압류, 경매개시결정, 국의 압류가 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기순위보다 현황 확인에 있습니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 확인된 임차인은 없지만, 점유관계와 보증금·전입시점·확정일자는 현장과 원본서류에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4408 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 사하로141번길 103, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호 · 사용승인 1981.11.17 |
| 소유자 | 오혜정 · 2015.06.05. 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 46,339,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 117,719,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 197.4㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 정비구역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 1,549,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2021.04.29. 을구 6번 수협은행 근저당 29,900,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 7번 수협은행 근저당 132,000,000원, 2024.05.20. 삼성카드 가압류 13,322,716원, 2024.10.25. 임의경매개시결정, 2025.11.18. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 삼성화재·우리은행 근저당은 이미 말소된 등기입니다.
② 현황의 핵심 — ‘301호’ 위치를 직접 확인해야 한다
매각물건명세서에는 현칭 동아주택 301호라고 기재돼 있으나, 건축물현황도와 출입문 표시상 위치가 일치하지 않는다고 명시돼 있습니다. 매각대상은 출입문 표시 301호이며 공부상 302호라고 조사됐습니다. 감정평가에서도 공부상 호수와 실제 호수 위치가 상이하여, 인근 주민 탐문과 기존 담보회보서 등을 종합해 실제 호수를 확인했다고 적시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,102원 |
| 을구 6번 근저당권 · 수협은행 | 29,900,000원 | 29,900,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 132,000,000원 | 15,204,898원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,322,716원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,339,000원 가정 시 채권자 총 청구액 175,222,716원 중 45,104,898원이 배당되고, 130,117,818원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아고등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 시내버스정류장, 근거리 지하철 1호선 사하역·괴정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 7-8미터, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 괴정7 재개발정비구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 재개발. 괴정7주택재개발 구역 내에 위치하고 시공사 선정은 2023.01.14. 이루어졌으며, 2024.11.07. 기준 사업시행인가 단계 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규모·노후도. 동아주택은 6세대이며 사용승인일은 1981.11.17입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 출입문 표시 301호와 공부상 302호의 위치 불일치를 감정서·건축물현황도·현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임차 확인. 내부확인이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 보증금, 전입일, 확정일자를 확인해 2021.04.29. 이전 대항력 가능성을 배제해야 합니다.
- 시세 확인. 확인된 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 재개발 진행상황. 괴정7주택재개발 정비구역 내 물건이므로 현재 사업단계와 권리관계·향후 절차를 별도 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부를 확인하지 못한 상태에서 통상적인 상태를 상정해 감정됐으므로 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 채권자 미배당이 130,117,818원이고 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 매수인 인수액과는 구별해서 봐야 합니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 현황 확인이 먼저”
현재 최저가는 46,339,000원으로 감정가 193,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.04.29. 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들이 매각으로 소멸해, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 건축물현황도와 출입문 표시의 호수 위치가 다르고, 내부확인 불가·임대관계 미상이라는 현황 리스크가 남아 있습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 수도 없습니다. 등기상 후순위 소멸은 확인되지만, 응찰 판단은 호수 특정과 점유·임차 확인이 끝난 뒤에야 가능합니다.
