부산지방법원 2024타경4620. 부산 사상구 괘법동 ‘파크블루11차’ 607호, 전용 17.12㎡ 아파트입니다. 감정가는 116,000,000원, 현재 최저가는 81,200,000원입니다. 겉으로는 5회 유찰로 많이 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권등기된 한국토지주택공사 90,000,000원은 확약서가 있어 대항력 포기·임차권등기 말소가 전제됩니다. 따라서 LH 건의 룰상 부족분 10,661,600원은 실질 인수 0원*으로 보되, 확약 밖의 미상 점유자 14명은 별도로 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 69,683,333원이고, 최저가는 이 평균의 116.5%입니다. LH 확약 기준 실질취득을 최저가와 동일하게 보더라도 이미 실거래 평균보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가가 낮다”가 아니라 “확약·미상 임차인·시세 초과를 모두 검증해야 한다”가 결론입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 6층607호 (괘법동,파크블루11차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 17.12㎡ · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희찬 / 124,776,985원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발행 | 2026.07.04 · 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.11.06 강제경매
등기상 말소기준은 2024.11.06 강제경매개시결정입니다. 이후 가압류, 본압류로의 이행, 압류, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 등기 말소만 보고 끝낼 수 없습니다. 2024.11.06보다 앞선 전입 점유자들이 다수이고, 그중 상당수는 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금 규모가 확인되기 전까지 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 14명, LH는 승계·대위 신고
임차인 표에서 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 점유 임차인 수에 더하지 않습니다. 실제 임차인은 14명으로 보며, 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 한국토지주택공사 90,000,000원은 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제/승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤대호 | 2021.08.27 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 |
| 이나연 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 백미정 | 2021.09.15 | 미상 | 2025.09.15 | 가능·미상 | 미상 |
| 이영은 | 2021.11.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 우광우 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 가능·미상 | 미상 |
| 이성민 | 2021.12.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박동주 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 마임근 | 2022.04.27 | 미상 | 2025.01.17 | 가능·미상 | 미상 |
| 최민혁 | 2022.05.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정혜선 | 2022.09.14 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 |
| 박지현 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 오다겸 | 2023.02.27 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 |
| 이세윤 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 최미현 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 한국토지주택공사 | 2023.03.31 | 90,000,000원 | 2025.04.10 | 확약 포기 | 우선변제 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐도 높다
파크블루11차 동일 면적 17.12㎡의 최근 실거래는 3건입니다. 평균은 69,683,333원, 최저는 65,000,000원, 최고는 73,550,000원입니다. 현재 최저가이자 LH 확약 기준 실질취득액으로 보는 81,200,000원은 실거래 평균의 116.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
감정가 116,000,000원은 실거래 평균보다 더 높고, 최저가 81,200,000원 역시 실거래 평균보다 높습니다. 이 사건에서는 “5회 유찰”이라는 숫자보다 실질취득액과 시장가격의 괴리가 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 90,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이희찬 | 124,776,985원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 548,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사의 배당 부족분은 룰상 10,661,600원입니다. 다만 2026.04.13.자 확약으로 LH 건의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 각주는 한국토지주택공사 건에만 적용되며, 확약 밖 미상 점유자의 보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 사상초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 사상역이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용중이며, 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비·승강기설비·기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역입니다. 공시지가 1,995,000원/㎡, 토지면적 350.2㎡입니다.
- 환금성. 파크블루11차는 112세대, 사용승인일 2021.03.11, 동일 면적 최근 실거래 3건입니다. 실거래 평균은 69,683,333원으로 현재 실질취득 기준보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LH 확약 원본 확인. 2026.04.13.자 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 임차권등기 말소 문구를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 실제 임차인 14명의 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 문건접수 내역을 보완 확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 현재 최저가 81,200,000원은 실거래 평균 69,683,333원의 116.5%입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 부족분 각주. LH 배당 부족분 10,661,600원은 확약으로 실질 0원* 처리하지만, 이 결론은 한국토지주택공사 건에만 적용됩니다.
- 당해세·관리비. 배당표는 당해세·최우선변제·미납 관리비를 반영하지 않을 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 끝”이 아니라 “확약 밖을 봐야 한다”
이 사건의 가장 큰 오해는 한국토지주택공사 90,000,000원만 보고 판단하는 것입니다. LH는 보증기관 대위·승계 신고이고, 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 제시되어 LH 건의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 하지만 실제 임차인 14명은 따로 있고, 이들의 보증금·확정일자는 미상입니다. 여기에 LH 확약 기준 실질취득 81,200,000원도 실거래 평균 69,683,333원의 116.5%입니다. 따라서 결론은 단순합니다. LH 확약은 호재지만, 가격은 시세보다 높고 확약 밖 임차인 리스크는 남아 있습니다. 권리도 가격도 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.