부산지방법원 2024타경4743. 부산 사하구 구평동 구평화신아파트 105동 1층 106호, 전유면적 84.945㎡의 아파트입니다. 감정가 154,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,460,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 평균 거래가가 142,400,000원이고 최신 거래가가 125,000,000원이므로, 최저가만 비교하면 각각의 53.0%, 60.4% 수준입니다.
하지만 이 물건은 가격표보다 점유관계를 먼저 봐야 합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 장훈이 확인되고 전입일은 2002.03.15입니다. 말소기준권리인 재송동새마을금고 근저당권의 설정일 2014.03.18보다 약 12년 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임대차계약인지, 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 얼마를 인수할지를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 사하로 47, 105동 1층106호 (구평동, 구평화신아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 84.945㎡ · 22층 건물 중 1층 |
| 단지 / 사용승인 | 구평화신 · 4개동 496세대 · 1993.05.14 |
| 소유자 | 장진 (2018.08.16 협의분할에 의한 상속, 2019.08.01 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 센텀새마을금고 / 105,078,240원 |
| 말소기준권리 | 2014.03.18 재송동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 131,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 전입자가 핵심
등기부에 보이는 오래된 권리 중 한국주택은행 근저당권 32,100,000원과 최태술 전세권 45,000,000원은 2002.02.22 임의경매 낙찰로 이미 말소됐습니다. 한국외환은행 근저당권 78,840,000원은 2012.09.13 해지됐고, 농협은행 근저당권 108,000,000원도 2014.03.18 해지됐습니다. 2001년 부산광역시 압류와 2012년 강제경매개시결정도 각각 말소됐으므로, 이 과거 등기들은 현재 매수인이 인수하는 존속 권리가 아닙니다.
현재 말소기준은 2014.03.18 설정된 재송동새마을금고 근저당권입니다. 이후 장진이 채무를 인수했고, 재송동새마을금고는 센텀새마을금고로 명칭을 변경했으며, 근저당권은 2025.02.13 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제사차유한회사에 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 변동으로, 별도의 선순위 신규 권리가 생긴 것은 아닙니다. 2021년 국민건강보험공단 압류와 2024년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장훈 | 2002.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 장훈 1명입니다. 다만 임대차 목적물의 사용 부분, 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 선행하지만, 보증금과 계약관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력을 확정하거나 인수금액을 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 확정 메리트는 아니다
구평화신 동일면적 84.95㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균은 139,250,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 142,400,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 구간보다 15.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.95㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 16 | 143,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 134,500,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 7 | 156,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 22 | 157,500,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 10 | 131,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 139,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 10건 | 142,400,000원 |
최저매각가 75,460,000원은 최근 12개월 평균 142,400,000원의 53.0%이고, 최신 거래 125,000,000원보다도 49,540,000원 낮습니다. 그러나 경매 대상은 1층이고, 비교 거래는 2층부터 22층까지 분포합니다. 무엇보다 임차보증금 인수 가능성이 미상이라 75,460,000원을 실질취득액으로 놓고 시세와 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 조건부 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 장훈 임차보증금 | 미상 | 미상 |
| 집행비용 공제 후 배당가능액 | - | 73,701,720원 |
| 말소기준 근저당권 | 131,300,000원 | 임차관계에 따라 변동 |
| 신청채권 | 105,078,240원 | 임차관계에 따라 변동 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,758,280원을 공제하면 73,701,720원이 남습니다. 다만 장훈의 보증금·우선변제 관계가 확인되지 않아 실제 배당순서와 근저당권 배당액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 가능성도 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 1층 106호입니다.
- 입지. 구평초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·의료시설·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 단지. 4개동 496세대, 사용승인일은 1993.05.14입니다. 위생·난방·옥내소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 남동하향 완경사 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 단지 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 대로3류에 접하고 전기공급설비에 저촉됩니다. 상대보호구역에도 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 거래 12건이 확인되지만 거래가는 120,000,000원부터 160,000,000원까지 분산돼 있고, 대상 호수는 1층입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장훈의 점유 원인 확인. 임대차계약인지 가족·무상점유인지 현장조사와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 원액 확인. 보증금이 확인돼야 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 말소된 구등기 구분. 1993년 근저당권과 1997년 전세권 등은 2002년 낙찰로 말소됐으므로 현존 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 집행비용 다음 순위에서 배당액이 차감될 수 있습니다.
- 1층 가격 보정. 실거래 표본의 층별 편차와 대상 호수의 내부 상태를 확인해 응찰가를 별도로 보정해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 점유관계가 해소되지 않으면 인도명령, 소송, 이사 협의 등 추가 기간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납과 장기수선충당금 정산 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 감정가는 154,000,000원이고 현재 최저가는 75,460,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 142,400,000원과 최신 거래 125,000,000원에 비하면 숫자상 할인 폭은 분명 큽니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 15.3% 높습니다.
그러나 장훈의 전입일 2002.03.15는 말소기준권리 2014.03.18보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 모두 미상입니다. 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있으므로, 현재 최저가는 실질취득액이 아니라 단지 확인 가능한 최소 금액입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차관계는 미완성, 가격은 매력적으로 보이지만 총부담은 미확정. 이 사건의 결론은 보증금 확인 전까지 보수적 검토입니다.