울산지방법원 2024타경114726. 양산시 하북면 백록리 798의 토지와 제조업소·창고·사무실, 냉동설비 및 기계기구를 함께 매각하는 복합 자산입니다. 소유자는 주식회사다온누리이며, 말소기준은 2022년 5월 13일 설정된 부산은행 근저당권 2,706,000,000원입니다. 같은 날 설정된 부산은행의 후순위 근저당권 220,000,000원과 165,000,000원, 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
현재 최저가는 감정가 4,038,774,000원에서 3회 유찰된 1,385,299,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 공장·근린생활시설의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 특히 제조시설과 냉동설비의 작동 상태, 토지 중 도로 부분의 이용 제한, 특수 자산의 재매각 가능성이 실제 가치에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 백록리 798 · 경상남도 양산시 하북면 백록로 185 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제조업소·창고·사무실·식당 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함 |
| 토지 | 6,027㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사·부정형·소로한면 |
| 건물 이용상태 | 제2종근린생활시설(제조업소): 제조업소·창고 / 제1종근린생활시설(소매점): 사무실·식당·창고 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 단층 · 사용승인일 2017.07.17 · 층고 약 7미터 |
| 소유자 | 주식회사다온누리 |
| 감정가 / 최저가 | 4,038,774,000원 / 1,385,299,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 좋은날주식회사농업회사법인 / 45,118,508원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 5월 13일 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 곽한일, 농업회사법인주식회사더문경팜, 류명걸, 신용보증기금, 청송자연고추 영농조합법인 등의 가압류와 국민건강보험공단·양산시·국의 압류, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,385,299,000원으로 감정가의 34%입니다. 실질취득은 최저매각가에 등기상 인수액 0원을 더한 1,385,299,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,385,299,000원 | 1,369,046,010원 | 3,182,038,218원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 969,709,299원 | 957,612,206원 | 3,593,472,022원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 678,796,509원 | 669,608,544원 | 3,881,475,684원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,385,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,252,990원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,706,000,000원 | 1,369,046,010원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 곽한일 | 105,136,088원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 농업회사법인주식회사더문경팜 | 74,368,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 류명걸 | 62,513,300원 | 0원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 495,500,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 · 청송자연고추 영농조합법인 | 37,600,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 21번 경매개시결정 · 좋은날주식회사농업회사법인 | 45,118,508원 | 0원 |
| 11. 갑구 23번 가압류 · 주식회사 해담푸드 | 16,298,800원 | 0원 |
| 12. 갑구 24번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 269,879,673원 | 0원 |
| 13. 갑구 26번 경매개시결정 · 주식회사 부산은행 | 45,118,508원 | 0원 |
| 14. 갑구 27번 가압류 · 부산신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 28번 가압류 · 남석균 | 200,000,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 29번 가압류 · 주식회사하나은행 | 52,000,000원 | 0원 |
| 17. 갑구 30번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,551,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,551,084,228원 중 예상배당은 1,369,046,010원이며, 3,182,038,218원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 미배당은 매수인 인수액과 별개입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설 제조업소는 제조업소·창고로, 제1종근린생활시설 소매점은 사무실·식당·창고로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 단층 건물로 사용승인일은 2017.07.17이며, 층고는 약 7미터입니다. 위생·급배수시설과 냉방설비가 설치돼 있습니다.
- 설비. 제조업소 건물의 HACCP 및 냉동설비와 다른 건물의 냉동설비는 건물에 포함해 평가됐고, 기계기구목록도 일괄매각 범위에 포함됩니다.
- 입지. 중리마을 북서측 인근으로 주위는 단독주택·농경지·임야 등이며, 차량 접근이 가능하고 서측 인근으로 양산대로가 통과합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 하천구역과 하천에 접하고, 공시지가는 241,000원/㎡입니다.
- 도로 부분. 일부 목록은 지목과 현황이 도로이거나 도로공제 부분이며, 공장 경계 메쉬 철망 안에 있는 부지도 포함돼 이용상 제한을 확인해야 합니다.
- 제외물건. 토지상 이동이 용이한 컨테이너박스 각 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 토지·근린생활시설·냉동설비·기계기구가 결합된 복합 자산이고 3회 유찰돼, 실수요 업종과 설비 활용 가능성을 중심으로 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금과 점유 개시 시점을 확인해 대항력 가능성을 검증하세요.
- 설비 작동 상태. HACCP·냉동설비와 기계기구목록의 현존 여부, 작동 여부, 수리비와 철거비를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물에 포함된 설비, 별도 기계기구목록, 제외되는 컨테이너박스를 현황과 대조하세요.
- 토지 이용 제한. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하천구역·하천 접함 및 도로 부분이 사업 운영과 증축·변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국민건강보험공단·양산시·국의 압류 중 당해세 해당 금액과 배당 순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 34%라는 비율 대신 인근 공장·근린생활시설의 토지가격, 건물 잔존가치, 설비 중고가치와 철거비를 각각 검토하세요.
- 재사용 가능성. 기존 제조업·냉동시설을 그대로 활용할 수 있는지, 다른 용도로 전환할 경우 인허가와 비용이 필요한지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구 감정평가명세표를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 확정”
이 사건은 권리 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원인 유형입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 복합 자산의 실제 가치에 있습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%가 됐어도 비교 가능한 실거래가 없고, 임대관계가 미상이며, 제조시설·냉동설비·기계기구·도로 부분과 제외물건까지 확인할 항목이 많습니다.
권리는 소멸 구조, 가격은 현장 검증 후 판단. 최저가가 낮아 보인다는 이유보다 기존 설비를 실제로 활용할 수 있는 실수요자에게 적합한지가 응찰 판단의 핵심입니다.
