204,400,000원
울산지방법원 2024타경119479. 양산시 물금읍 가촌리 ‘양산물금 대방노블랜드 5차 에듀카운티’ 504동 2층 203호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 34층 건물 안의 2층 호실입니다. 소유자 이윤희가 2016년 거래가 180,800,000원에 취득했고, 2021년 고려저축은행에 채권최고액 358,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 고려저축은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 롯데카드·신한카드·우리카드· 키움예스저축은행·경남신용보증재단·웰컴저축은행의 가압류 6건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 채권총액이 매각대금을 크게 초과해 미배당이 발생하더라도, 그 미배당 채무가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 새실로 115, 양산물금 대방노블랜드 5차 에듀카운티 제504동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.94㎡대 · 철근콘크리트조 34층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이윤희 (2016.07.27. 소유권이전 · 거래가 180,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 고려저축은행 / 278,255,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 | 1,158세대 · 사용승인일 2016.04.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 거주자·점유원인·전입세대는 입찰 전 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균뿐 아니라 최저 거래보다도 낮다
동일 단지 전용 59.94㎡대의 2026년 5월부터 7월까지 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 331,333,333원, 최신 거래는 330,000,000원, 거래 범위는 285,000,000원~403,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 27 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 19 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 22 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 32 | 398,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 31 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 34 | 403,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 19 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 31 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 32 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 31 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 331,333,333원 |
현재 최저가 204,400,000원은 최근 12개월 평균의 61.7%이고, 최신 거래 330,000,000원의 약 61.9%입니다. 고층 고가 거래가 평균을 끌어올렸을 가능성을 고려하더라도, 최근 12건 중 최저 거래인 285,000,000원보다 현재 최저가가 80,600,000원 낮습니다. 평균 하나만으로 만든 할인율이 아니라 최근 최저 거래와 비교해도 가격 차이가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,661,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사고려저축은행 | 358,800,000원 | 200,738,400원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,221,928원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 6,703,569원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 13,799,203원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 14,706,782원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,870,500원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 57,257,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 477,359,744원 중 예상배당은 200,738,400원이고, 총 미배당은 276,621,344원입니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 204,400,000원 | 200,738,400원 | 276,621,344원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 143,080,000원 | 140,276,880원 | 337,082,864원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 100,156,000원 | 97,953,816원 | 379,405,928원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 가남초등학교 동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 양산물금 대방노블랜드 5차 에듀카운티는 1,158세대이며 사용승인일은 2016.04.11입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 34층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망과 주차장 시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지계획. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,307,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 3개월 동안 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 거래가격은 285,000,000원부터 403,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·점유원인을 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 2층 가격 보정. 최근 비교 거래는 6층 이상입니다. 2층의 일조·소음·사생활·조망 조건을 확인하고 거래 평균을 그대로 적용하지 마세요.
- 내부 상태. 수리 범위와 비용이 확인되지 않았습니다. 현장 외관, 누수 흔적, 창호·설비 상태를 점검하세요.
- 명도비용. 매수인 인수권리는 0원이지만 실제 점유자가 있다면 인도명령·이사 협의 비용과 기간은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납 여부와 장기수선충당금 정산 사항을 확인하세요.
- 배당표 해석. 후순위 채권의 미배당은 낙찰자 인수가 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당표 미반영 항목은 원본을 대조하세요.
- 매각 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.29입니다. 입찰 전 법원 공고에서 변경·연기·취하·매각 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유와 저층 보정이 핵심
이 물건은 고려저축은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류 6건과 경매개시결정이 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조는 비교적 단순합니다.
가격도 현재 최저가 204,400,000원이 최근 12개월 평균 331,333,333원의 61.7%이고, 최근 거래 최저가 285,000,000원보다 낮아 현 회차의 가격 간격은 충분히 확인됩니다. 다만 최근 실거래가 모두 본건보다 높은 층에서 이뤄졌고 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 2층 가치 보정·실제 점유·내부 상태를 확인해야 가격 메리트가 실제 수익으로 이어집니다. 결론은 권리 합격, 가격 매력, 현장 확인 필수입니다.
