울산지방법원 2024타경119684. 울주군 두동면 천전리의 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 (가)·(나)·(다)는 모두 주택으로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 목록 2·3·4는 주택이고, 목록 5는 지목상 도로이지만 현황상 일부 도로 및 일부 대지로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 현재 말소기준권리는 2016년 11월 10일 설정된 삼남농업협동조합 근저당권이고, 이후의 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 판단 난도는 등기보다 점유·건물 상태·토지 이용관계·환금성에 있습니다. 네 차례 유찰됐다는 사실도 이러한 물적·시장성 부담을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두동면 천전리 447 · 천전대현1길 1-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호 (가)·(나)·(다) 주택 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2·3·4 주택 · 목록 5 지목 도로 |
| 주요 토지 | 435.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정인현 (2022.08.18. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 237,078,980원 / 56,923,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 5,999,004원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
최초 소유자 최영준 명의로 2016년 5월 18일 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 울주신용협동조합 근저당권 84,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2016년 11월 14일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 그보다 앞선 2016년 11월 10일 설정된 삼남농업협동조합 근저당권입니다.
말소기준 이후인 2024년 12월 13일 현대캐피탈의 강제경매개시결정과 2025년 4월 11일 삼남농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 경매개시결정을 매수인이 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임대차 — 인수 0원은 현장 확인 전 확정값이 아니다
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 특정 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 근거도 없고, 반대로 임차인이 전혀 없다고 확정할 근거도 부족합니다.
특히 이 사건은 단일 공동주택 한 호가 아니라 여러 주택 건물과 토지를 묶어 매각합니다. 건물별 점유자가 서로 다를 가능성, 제시외 건물의 실제 사용관계, 목록별 출입·경계 상태를 각각 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 24%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 56,923,000원으로 감정가 237,078,980원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 실질취득가가 실제 시장가보다 낮은지는 비교할 수 없습니다.
더구나 이 물건은 자연녹지지역·자연취락지구에 있는 복수 주택과 토지의 일괄매각이고, 제시외 건물과 지목상 도로 토지가 포함됩니다. 일반적인 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입할 수 있는 유형이 아니므로 최저가 비율을 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,424,614원 |
| 2. 근저당 · 삼남농업협동조합 | 96,000,000원 | 55,498,386원 |
| 3. 경매개시결정 · 현대캐피탈 | 5,999,004원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 삼남농업협동조합 | 5,999,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 107,998,008원 중 채권자 예상배당은 55,498,386원이며, 미배당액은 52,499,622원입니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물적 리스크 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 울주군 두동면 천전리 대현마을회관 북측 인근이며, 주위는 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호 (가)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 기호 (나)·(다)는 일반목구조 기와지붕 단층 주택입니다.
- 설비. 기호 (가)·(나)에는 위생설비와 급·배수설비가 돼 있습니다.
- 양성화 이력. 목록 3·4는 2016.05.11. 건축물대장 생성신청이 이뤄졌고, 사용승인 전 지어진 건물을 양성화한 것으로 보아 현상·관리상태·개보수 정도를 고려한 관찰감가가 병용됐습니다.
- 도로 토지. 목록 5는 지목상 도로이고 현황상 일부 도로 및 일부 대지로 사용되지만, 감정평가는 건축법상 도로에 해당한다고 판단해 지목인 도로를 기준으로 했습니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 주요 토지의 공시지가는 ㎡당 175,600원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 주택 건물별 실제 점유자와 점유 시작일, 전입 여부, 보증금, 확정일자를 각각 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.11.10. 삼남농업협동조합 근저당권과 2023.05.04. 채권최고액 변경등기를 등기부 원문에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지·건물, 제시외 건물, 부속 구조물과 경계가 현장에서 일치하는지 확인해야 합니다.
- 도로 이용관계 확인. 목록 5의 실제 도로 부분과 대지 이용 부분, 출입 동선, 경계와 건축법상 도로 기능을 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 경량철골조·일반목구조 건물의 누수, 부식, 단열, 지붕, 설비 상태와 개보수 비용을 직접 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 단독주택·복수 건물 일괄매매 사례와 토지 거래를 별도로 조사해 실질취득가 56,923,000원의 적정성을 검증하세요.
- 환금성 검토. 자연녹지지역의 복합 주택·토지 물건은 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으므로 보유기간과 재매각 시나리오를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서와 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “24%는 할인율이 아니라 출발점”
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리표가 단순하다는 이유만으로 안전한 저가 매물이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 서로 구조가 다른 주택 3개 건물과 토지·제시외 건물·도로 토지를 함께 취득하며, 네 차례 유찰됐습니다.
또한 실거래 비교가 없어 최저가 56,923,000원이 시장가보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인 폭이 아니라 점유관계, 건물별 수선비, 일괄매각 범위, 토지와 도로의 실제 이용상태, 향후 환금성입니다. 등기 권리는 비교적 명료하지만, 현장과 가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
