울산지방법원 2024타경119837. 울주군 삼남읍 방기리 488의 주택 및 토지가 결합된 사건으로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 공유자는 김순향 7분의 3, 김남권 7분의 2, 김남헌 7분의 2이고, 경매개시결정은 김남권 지분에 관해 이루어졌습니다. 따라서 일반적인 전체 소유권 취득형 경매가 아니라, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 공유관계가 남는 지분매각형이라는 점이 첫 번째 핵심입니다.
가격만 보면 감정가 84,747,665원에서 6회 유찰되어 최저가가 9,971,000원, 감정가의 약 11.77% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 자료가 제시되지 않은 사건이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 특히 공유지분, 우선매수권, 현황도로·면적차이·인접 국유지 이용 같은 비가격 리스크가 겹쳐 있어 낮은 최저가와 낮은 난도는 전혀 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 488 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 공유자 | 김순향 7분의 3 · 김남권 7분의 2 · 김남헌 7분의 2 |
| 매각 관련 지분 | 김남권 지분 7분의 2에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 84,747,665원 / 9,971,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 27,453,391원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 현황 | 방기리 488 · 327.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지분관계는 별개
말소기준은 2007.12.26. 삼남농업협동조합 근저당권, 채권최고액 42,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 2024.12.10. 주식회사 한빛자산관리대부의 강제경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자의 낙찰 확실성을 낮춘다
매각물건명세서에는 지분매각임이 명시되어 있고, 공유자의 우선매수권이 적용됩니다. 즉 외부 입찰자가 최고가를 써내더라도 공유자가 법이 정한 절차에 따라 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자의 낙찰이 확정되지 않을 수 있습니다.
③ 가격 — 감정가 12%여도 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
현재 회차는 6회 유찰 후 최저가 9,971,000원으로, 시나리오상 감정가의 약 12% 구간입니다. 추가 유찰 시 7회 유찰 가격은 6,979,700원, 8회 유찰 가격은 4,885,790원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 9,971,000원 | 9,391,522원 | 60,061,869원 |
| 7회 유찰 시 | 6,979,700원 | 6,454,065원 | 62,999,326원 |
| 8회 유찰 시 | 4,885,790원 | 4,397,846원 | 65,055,545원 |
중요한 점은 실거래 시세 비교 자료가 없다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 11.77%라는 숫자만 근거로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 6회 유찰이라는 사실 자체와 지분매각·공유자 우선매수권·물적 현황 리스크를 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 579,478원 |
| 1. 근저당 · 삼남농업협동조합 | 42,000,000원 | 9,391,522원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 27,453,391원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 69,453,391원 중 채권자 배당은 9,391,522원, 미배당은 60,061,869원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 현황 리스크 — 공부와 실제가 여러 곳에서 다르다
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목을 포함하여 일괄매각하는 조건입니다.
- 목록 1 토지. 주택부지로 이용 중이고 일부는 텃밭으로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 목록 3·4 지목 차이. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황상 목록 3은 주택부지, 목록 4는 도로입니다.
- 현황도로. 목록 3 토지의 일부가 도로로 이용 중인 것으로 보이며 정확한 내용은 현황측량이 필요합니다.
- 도로 연결. 목록 3은 남서측 폭 약 10미터 내외 도로에 접하고, 목록 4는 폭 약 4~6미터 도로에 연결되어 있습니다.
- 건물 현황. 목록 2 건물은 건축물대장 및 현장조사 기준 2개의 건물로 판단되고, 그중 1동은 공부상 면적과 실측 면적이 달라 실측면적으로 감정평가했습니다.
- 인접 국유지 이용. 평가대상 토지 외 방기리 1159-44 국유지가 주택부지로 함께 이용되고 있고, 그 국유지상의 감나무 등 3주의 수목이 감정평가에 포함되어 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방기초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 노변 근린생활시설·소규모 공동주택·단독주택·주상용 건물·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 블럭조 단층 건물로 실제 함석 지붕 및 스레트 지붕이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 방기리 488은 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 434,500원/㎡, 면적 327.0㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공유자 우선매수권. 외부 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 반드시 감안해야 합니다.
- 지분의 실제 사용. 7분의 2 지분 취득 후 어느 공간을 단독으로 사용할 수 있는지가 등기 지분만으로 정해지는 것은 아니므로 공유자 관계와 이용현황 확인이 핵심입니다.
- 현황측량. 목록 3 일부의 현황도로 이용 여부와 경계를 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 목록 2가 현장상 2개 건물로 판단되고 1동은 공부 면적과 실측 면적이 다르므로 현장 실사와 건축물대장 대조가 필요합니다.
- 인접 국유지. 방기리 1159-44 국유지가 주택부지와 함께 이용되고 있는 상태를 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자·임대차·인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 12%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 거래와 지분 거래 가능성을 직접 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 지분의 출구전략
이 사건은 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 난도는 전혀 낮지 않습니다. 낙찰 대상이 김남권의 7분의 2 공유지분이고, 다른 공유자에게 우선매수권이 있으며, 토지 일부의 현황도로 이용·공부상 지목과 실제 이용 차이, 건물 수와 면적 차이, 인접 국유지의 주택부지 이용까지 확인할 요소가 많습니다.
최저가가 9,971,000원까지 내려왔다는 사실도 그 자체로 가격 메리트를 증명하지 않습니다. 실거래 시세 자료가 없는 데다 이미 6회 유찰된 사건입니다. 결국 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 사느냐”보다 “7분의 2 지분을 산 뒤 어떻게 사용·정리·환금할 수 있느냐”입니다. 권리 인수는 0원이지만, 공유관계와 물적 현황을 해결할 전략이 없다면 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
