울산지방법원 2024타경119905. 울산광역시 북구 매곡동 616-8 일원의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 대상 건물은 일반음식점 등으로 이용 중인 제2종근린생활시설과 창고·휴게실 등으로 이용 중인 건물로 구성되어 있습니다. 소유자는 서선혜이며, 경남은행이 채권최고액 2,695,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구액은 2,917,484,426원입니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 앞서 설정된 농협은행 근저당은 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2019.12.04 경남은행 근저당입니다. 후순위 경남은행 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 매각에서 제외되는 시설, 현황 도로, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 차이를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 매곡동 616-8 도로명주소: 울산광역시 북구 괴정1길 122 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 제2종근린생활시설(일반음식점) 등 / 창고 및 휴게실 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 데크플레이트 평지붕 2층건 및 경량철골조 칼라강판지붕 단층건 |
| 토지 정보 | 매곡동 616-8 · 토지 정보상 1,490㎡ · 지목 대 · 상업용 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 서선혜 (단독소유) |
| 감정가 | 4,550,980,840원 |
| 최저매각가 | 2,229,981,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사경남은행 / 2,917,484,426원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.24 |
① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준
경남은행의 선순위 근저당은 채권최고액 2,695,000,000원이고, 후순위 근저당은 760,000,000원입니다. 선순위 근저당에는 매곡동 616-8 토지가 공동담보로 기재되어 있으며, 이후 매곡동 616-17 토지와 616-8 소재 2동 건물이 공동담보에 추가되었습니다. 후순위 근저당에도 매곡동 616-8 및 616-17 토지와 2동 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 입찰 전에는 공동담보목록과 실제 일괄매각 대상의 범위를 함께 대조해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 별개
현재 최저매각가는 2,229,981,000원으로, 감정가 4,550,980,840원 대비 49%입니다. 감정가 대비 입찰가격이 크게 낮아졌다는 것은 분명하지만, 실제 거래사례와 비교한 시장가격이 확인되지 않아 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,229,981,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,560,986,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,092,690,690원 | 0원 |
회차별 가격은 예정된 유찰 시나리오입니다. 실제 매각 결과와 향후 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다. 인수액은 현재 권리 및 예상배당 분석 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,229,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 24,699,810원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 경남은행 | 2,695,000,000원 | 2,205,281,190원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 경남은행 | 760,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 울산신용보증재단 | 75,246,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 케이뱅크 | 81,826,131원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 장목농업협동조합 | 14,264,229원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 현대카드 | 16,094,028원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,601,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각되면 집행비용 24,699,810원을 제외한 금액이 선순위 경남은행 근저당에 배당됩니다. 선순위 근저당부터 채권최고액 기준 전액 배당이 이루어지지 않아 후순위 근저당과 가압류 채권자에게 돌아갈 예상배당은 없습니다.
| 매각 시나리오 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,205,281,190원 | 1,442,750,937원 |
| 3회 유찰 시 | 1,542,976,833원 | 2,105,055,294원 |
| 4회 유찰 시 | 1,079,363,783원 | 2,568,668,344원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 법원의 배당절차에서 확정됩니다.
④ 매각물건명세서 — 매각 제외 시설과 현황 차이
이 사건은 근린시설과 토지가 일괄매각되지만, 현장에 존재하는 시설이 모두 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 특히 매각에서 제외되는 시설과 토지·건물의 이용상태를 구분해야 합니다.
| 대상 | 매각·평가 취급 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 목록 1 토지의 제시외 수목 | 매각 포함 | 토지상 소재 수목 포함 |
| 제시외 컨테이너 1동 | 매각 제외 | 목록 1 토지상 소재 |
| 주차 차단기 및 요금정산기 1동 | 매각 제외 | 철거·이동 가능한 리스물건으로 탐문 조사됨 |
| 아스콘 포장·화단 등 | 토지에 포함 평가 | 목록 1·4 토지상의 정착물 |
| 목록 4 토지 | 현황 도로 | 지목은 대지이나 현재 출입로로 이용 중 |
| 목록 2 건물 옥상 장식용 철구조물 등 | 건물에 포함 평가 | 건물에 부착된 구조물 |
| 목록 2 건물 | 일반음식점 등 | 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 목록 3 건물 | 공부·현황 차이 | 건축물대장상 일반음식점이나 실제 창고·휴게실 등으로 이용 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 매곡동 소재 매산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근지역에 대중교통수단이 있으며, 감정평가상 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 조사되었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 속하며, 토지 정보상 지목은 대지이고 이용상황은 상업용입니다. 공시지가 정보는 1,401,000원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 데크플레이트 평지붕 2층건과 경량철골조 칼라강판지붕 단층건으로 구성되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기 조명설비가 있으며, 목록 2 건물에는 화재경보설비도 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 일반음식점 등과 창고·휴게실 등으로 이용되고 있어 실제 임대수익과 시설별 사용 가능성 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 물건과 달리 근린시설의 매수 수요는 용도, 영업 가능성, 임대수익 및 토지 활용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 2번 경남은행 근저당이 말소기준이며, 앞선 농협은행 근저당은 이미 말소된 사실을 최신 등기부로 재확인하세요.
- 임대차·점유 조사. 임대관계 미상인 만큼 현장 점유자, 임대차계약서, 사업자등록 및 대항력 여부를 확인하세요. 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 공실이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 매각 제외 시설. 컨테이너와 리스 주차 차단기·요금정산기의 소유관계, 철거·이동 및 계속 사용 가능 여부를 구분해 확인하세요.
- 도로 이용. 현황 도로로 이용 중인 목록 4 토지의 출입 기능, 실제 이용 범위와 향후 활용 제약을 확인하세요.
- 건물 용도. 목록 3 건물의 공부상 일반음식점 용도와 실제 창고·휴게실 이용상태를 비교하고, 목록 2와의 연결 구조도 현장 확인하세요.
- 공동담보 대조. 경남은행 근저당에 기재된 매곡동 616-8 및 616-17 토지, 1동·2동 건물 관련 공동담보목록과 매각대상 목록을 대조하세요.
- 실거래·수익성 검토. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 응찰가격을 결정하지 말고, 인근 근린시설 거래가격과 실제 임대수익·운영비용을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 최신 매각공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 매각 범위와 실제 이용상태가 먼저”
울산 매곡동 근린시설은 2회 유찰을 거치며 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 기존 농협은행 근저당은 이미 말소되었고, 경남은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·압류가 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 입찰의 핵심 변수는 별도로 남아 있습니다. 임대관계가 미상이고, 컨테이너와 리스 주차시설은 매각에서 제외되며, 일부 토지는 현황 도로로 사용 중입니다. 건물 간 연결 구조와 실제 용도도 검토해야 합니다. 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 감정가 할인율을 가격 메리트로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
등기상 인수 부담은 제한적이나, 실제 취득·운영 범위와 점유관계는 추가 확인이 필요한 물건입니다. 입찰 전에는 현장과 매각목록을 대조하고, 제외 시설 및 임대차 관계를 확인한 뒤 근린시설의 실제 활용가치를 기준으로 응찰가격을 판단해야 합니다.
