울산지방법원 2025타경404. 울산 울주군 삼남읍 방기리 일대의 공장·사무실·식당 건물과 토지, 제시외 건물 및 기계기구를 함께 매각하는 대형 산업용 물건입니다. 토지면적은 14,346㎡이고, 감정평가상 건물은 공장·사무실, 별동 공장, 1층 식당과 2·3층 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사금호이며, 2022년 10월 17일 매매를 원인으로 2022년 11월 9일 소유권을 취득했습니다.
같은 날 한국산업은행 명의로 채권최고액 16,000,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 신원철·에코캡주식회사의 근저당, 다수 금융기관과 보증기관의 가압류, 국세 압류, 근저당권 가처분 및 경매개시결정이 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당모형상 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경404 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 671-1, 671-22 · 울산광역시 울주군 삼남읍 가천금사길 69 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·식당 · 공장용지 |
| 토지 | 14,346㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 285,800원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사금호 (2022.10.17. 매매, 2022.11.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 13,355,816,390원 / 9,349,071,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.11.09. 한국산업은행 근저당권 · 채권최고액 16,000,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 한국산업은행의 양수인 에이치에프디사이유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 16,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸형
임차인 없음. 말소기준은 2022년 11월 9일 한국산업은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 신원철 근저당 960,000,000원, 에코캡주식회사 근저당 2,000,000,000원과 다수 가압류·압류·가처분은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 9,349,071,000원으로 감정가 13,355,816,390원의 70%입니다. 그러나 산업용 공장·토지의 가격은 토지의 용도지역, 건물 상태, 실제 가동 가능성, 기계기구 잔존 여부, 진입로와 필지별 이용 상태에 따라 크게 달라집니다. 비교 가능한 실거래가 없이 단순히 “30% 할인”만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 9,349,071,000원 | 9,253,180,290원 | 19,535,002,032원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 6,544,349,700원 | 6,476,506,203원 | 22,311,676,119원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 4,581,044,790원 | 4,532,834,342원 | 24,255,347,980원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가격과 채권자 배당액은 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 이는 유치권의 성립 여부나 현장 점유 문제까지 해소한다는 뜻이 아닙니다. 가격 상한은 감정가 할인율이 아니라 실제 사용 가능한 토지·건물·기계의 가치를 다시 산정한 뒤 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,349,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 95,890,710원 |
| 을구 12번 근저당 · 한국산업은행 | 16,000,000,000원 | 9,253,180,290원 |
| 을구 14번 근저당 · 신원철 | 960,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당 · 에코캡주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 570,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 한국무역보험공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신보2023제11차유동화전문유한회사 | 2,300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신보2021제13차유동화전문유한회사 | 101,200,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,620,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 기술보증기금 | 1,933,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 박광현 | 17,223,110원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 810,327,248원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 구롱 | 16,431,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 총액은 28,788,182,322원, 예상 배당액은 9,253,180,290원, 미배당액은 19,535,002,032원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 현물 범위 — 기계기구와 일괄매각을 다시 세어야 한다
이 사건은 토지와 건물만 매각하는 단순 공장 경매가 아닙니다. 제시외 건물이 포함되고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록도 함께 매각됩니다. 그러나 감정서상 다수 기계기구가 소재불명 또는 운휴시설로 평가에서 제외됐습니다. 목록상 존재와 현장에 남아 있는 수량, 정상 가동 여부, 해체·반출 가능성, 설비의 경제적 수명을 직접 확인해야 합니다.
목록 1·3과 목록 4·5 토지는 각각 일단으로 이용돼 일단지로 평가됐습니다. 일부 토지는 일반공업지역과 자연녹지지역에 함께 속하며, 목록 6~9는 지목과 현황이 도로입니다. 목록 2는 지적도상 맹지지만 목록 1·10 토지를 통해 접근할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 필지별 경계와 통행관계, 일괄 취득 후의 독립 이용 가능성을 함께 살펴야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼성SDI 울산사업장 남측 인근이며, 주변에 공장·단독주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대부분의 목록은 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 목록 5는 인근까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물 이용. 2층 건물은 공장 및 사무실, 별동 단층 건물은 공장, 3층 건물은 1층 식당·2층과 3층 사무실로 이용됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·일반철골구조·경량철골구조가 혼재하며 판넬·칼라시트·슬래브 지붕으로 구성돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·천정형 시스템 냉방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역을 중심으로 일부 자연녹지지역이 혼재하며, 일반산업단지·지구단위계획구역·중로1류에 접하는 토지가 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나, 목록 10은 공부상 구조와 현황 구조에 차이가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 주식회사 원창의 실제 점유 여부, 공사·설비계약, 비용 지출 증빙, 변제기와 채무자 관련성을 확인하세요.
- 배제신청 결과 확인. 2026.04.30. 제출된 유치권배제신청서와 신고인의 반박자료, 법원의 처리 내용을 원문으로 대조하세요.
- 기계기구 전수조사. 목록별 현존 수량·제조사·모델·가동 여부·소유관계·반출 여부를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 정원수, 도로로 이용 중인 토지, 공장용지로 이용되는 도로 필지의 포함 범위를 확인하세요.
- 필지별 용도지역 확인. 일반공업지역과 자연녹지지역의 경계, 필지별 건폐율·용적률 및 향후 증축·용도변경 가능성을 확인하세요.
- 접근로와 맹지 검토. 목록 2의 접근이 목록 1·10을 통해 이뤄지는 구조와 일괄 취득 이후 통행 안정성을 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 토지·건물·정상 가동 설비만 따로 평가해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권신고서·배제신청서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0”
이 물건은 등기부만 보면 결론이 명확합니다. 2022년 한국산업은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 대형 산업용 부동산은 등기부 밖에서 손익이 갈립니다. 619,300,000원 유치권 신고의 성립 여부, 다수 기계기구의 소재불명·운휴, 제시외 건물과 여러 토지를 묶은 일괄매각 범위가 모두 확인 대상입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리부는 정리형, 현물은 검증형. 유치권 점유와 설비 실재 여부를 해소하고, 실제 활용 가능한 토지·건물·기계만 다시 평가할 수 있는 입찰자에게 적합한 사건입니다.
