울산지방법원 2025타경1045. 경남 양산시 평산동 부경리더스 3층 302호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 변수정이고, 2022년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.02.20 설정된 주식회사부산은행 근저당권 84,700,000원입니다. 이 권리와 이후의 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 130,000,000원에서 두 차례 유찰되어 63,700,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 87,666,666원, 최신 거래는 89,000,000원이어서 현재 최저가는 두 지표보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -17.8% 낮은 하락 흐름이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1045 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 52-1 3층302호 · 경상남도 양산시 평산북3길 23-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상5층 중 제3층 제302호 |
| 대상 면적 | 65.7075㎡ |
| 사용승인일 | 2015.02.16 |
| 소유자 | 변수정 · 2022.07.12 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 79,411,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 부산은행
이 물건은 과거에도 경매 이력이 있습니다. 2019년 양산시 압류와 2021년 웅상새마을금고의 임의경매개시결정은 2022년 임의경매 매각 과정에서 말소됐고, 당시 웅상새마을금고 근저당권 130,000,000원 역시 등기부상 이미 말소됐습니다. 변수정이 경매로 취득한 뒤 2023.02.20 새로 설정한 부산은행 근저당권이 현재 경매의 말소기준입니다.
조사된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 임차인 인수액은 잡히지 않아, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 63,700,000원은 최근 시세 아래, 그러나 시장은 하락 중
부경리더스는 8세대, 사용승인일 2015.02.16인 소규모 공동주택입니다. 대상 면적 65.7075㎡와 실거래 면적 65.71㎡가 일치하며, 최근 확인되는 거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 65.71㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2023.11 | 65.71㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2023.07 | 65.71㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2023.04 | 65.71㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.09 | 65.71㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 2 | 86,500,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 2 | 86,500,000원 |
| 2022.01 | 65.71㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 5 | 82,500,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 3 | 82,500,000원 |
| 2021.12 | 65.71㎡ | 2 | 81,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.71㎡ | 3건 | 87,666,666원 |
가격 판단은 과거 140,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 87,666,666원과 최신 거래 89,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%로, 현재 회차는 최근 거래가격보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 84,700,000원 | 62,153,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,700,000원 가정 시 부산은행 근저당권은 62,153,400원 배당되고 22,546,600원이 미배당으로 남습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,700,000원 | 62,153,400원 | 22,546,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 41,312,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 54,448,835원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 평산초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상5층 중 3층 302호이며, 사용승인일은 2015.02.16입니다. 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있고 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 인근 가로망 상태는 보통입니다. 토지면적은 379.0㎡, 공시지가는 646,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 부경리더스는 총 8세대이고 최근 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래 추세도 -17.8%여서 매도 시 가격·기간 변동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래를 기준으로 판단. 감정가 130,000,000원보다 최근 12개월 평균 87,666,666원과 최신 거래 89,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -17.8%입니다. 현재 최저가가 최근 시세 아래라는 사실만으로 향후 매도가를 고정적으로 가정하지 마세요.
- 공매공고 확인. 한국자산관리공사 2018-13784-001 공매공고 기록의 현재 효력·진행 여부를 등기와 함께 대조하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 소규모 물건 환금성. 총 8세대 다세대주택이므로 아파트처럼 거래량이 많은 자산으로 가정하지 말고 출구가격과 매각기간을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공매 진행 여부·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 출구를 함께 봐야 한다
이 물건의 강점은 분명합니다. 현재 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저가 63,700,000원도 최근 12개월 평균 87,666,666원의 72.7%로 내려왔습니다.
반면 부경리더스는 8세대 규모의 다세대주택이고, 실거래 추세가 -17.8%로 하락 중입니다. 여기에 과거 공매공고 기록도 남아 있어 단순히 “감정가의 49%”만 보고 접근하기에는 확인할 항목이 있습니다. 결론은 권리 인수 부담은 낮고 현재 가격도 최근 거래보다 낮지만, 공매 상태·점유·환금성을 확인한 뒤 응찰할 물건입니다.
