울산지방법원 2025타경1080. 울산광역시 남구 신정동 1405-7의 주택과 토지가 일괄매각되는 공유물분할 경매입니다. 현재 등기상 공유자는 김숙자 8분의 1, 김원용 8분의 1, 김지현 8분의 4, 임진섭 8분의 2입니다. 감정평가액은 390,129,040원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 273,090,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 채무자 부동산 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매라는 점과, 경매개시결정 직전인 2025.06.17. 김숙자 지분에 소유권이전등기청구권 가등기가 들어왔다는 점입니다. 자료상 말소기준은 2025.06.30. 공유물분할을 위한 경매개시결정이며, 해당 가등기는 그보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분석돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1080 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1405-7 · 울산광역시 남구 남산로354번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 131.9㎡ · 대 · 준주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 김숙자 8분의 1 · 김원용 8분의 1 · 김지현 8분의 4 · 임진섭 8분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 390,129,040원 / 273,090,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 가등기가 핵심
과거 부산은행 근저당, 압류, 김원수 지분에 설정됐던 근저당·가압류·강제경매 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석에서 가장 중요한 것은 갑구 23번 김숙자 지분전부 이전청구권 가등기입니다. 2025.06.16. 매매예약을 원인으로 2025.06.17. 접수됐고 가등기권자는 허영, 대상 지분은 8분의 1입니다.
② 임차관계 — 임차인 없음, 임대관계는 미상
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인이나 인수 보증금은 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사 및 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 실거래 비교는 불가
감정가는 390,129,040원, 현재 최저매각가는 273,090,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 191,163,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 133,814,099원입니다.
다만 동일·인근 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없으므로 273,090,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐이며, 이 사건에서는 가격 할인보다 선순위 가등기의 법적 처리 여부를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,623,260원 |
| 갑구 24번 경매개시결정 · 임진섭 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,466,740원 |
채권액이 확인된 배당채권은 계산에 반영되지 않았고, 집행비용 4,623,260원을 제외한 268,466,740원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 갑구 23번 가등기의 권리 인수 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 물건 자체 — 토지와 노후 주택을 함께 본다
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 ‘태화로터리’ 남서측 인근. 근린생활시설·단독주택·연립주택이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 주택은 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 지상 2층 건물이며, 변소는 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 131.9㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,395,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당하며, 정비구역·지구단위계획구역 포함, 소공원 저촉 정보가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 평가 유의. 목록 2는 내용연수를 초과했으나 관리상태와 장래 사용가능 연수 등을 종합해 관찰감가법이 병용됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 23번 가등기 확인. 2025.06.17. 허영 명의 소유권이전등기청구권 가등기의 성격과 매각 후 소멸 여부를 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공유물분할판결 대조. 울산지방법원 2024가단128784 판결 및 2025카경18 판결경정결정 내용과 가등기의 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이나 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 토지계획 확인. 정비구역·지구단위계획구역·소공원 저촉 등 토지이용계획 사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘70%’가 아니라 ‘가등기’
현재 최저가는 273,090,000원으로 감정가 390,129,040원의 70%입니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없어 가격 자체가 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 2025.06.17. 설정된 김숙자 지분 8분의 1의 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 경매개시결정은 2025.06.30.로 그보다 뒤이고, 분석상 가등기는 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 배당표상 인수금액 0원이라는 숫자와 선순위 가등기 권리위험을 반드시 분리해서 봐야 합니다. 매각물건명세서가 직접 가등기권리의 소멸 등 권리관계를 응찰 시 확인하도록 적시한 만큼, 원본 판결·등기·매각조건을 통해 가등기 처리 결과가 확인되기 전에는 가격 할인만으로 판단하기 어려운 사건입니다.
