광주지방법원 2025타경1908. 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 463-10 소재 물건으로, 등기부상 소유자는 주식회사에코리아입니다. 등기사항전부증명서상 2021.07.01 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 1,500,000,000원)이 말소기준권리이고, 그 뒤의 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·국민은행·제이비우리캐피탈·한국전력공사 등의 가압류와 국가 및 나주시의 압류, 2025.03.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 기준권리 이후 권리가 얼마나 많으냐가 아니라, 그보다 앞선 시점에 형성된 대항력 있는 임차인 3명과 별도의 유치권 신고입니다. 임차인 3명은 말소기준권리인 2021.07.01보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있고, 보증금이 미상이라 매수인이 부담할 수 있는 인수액을 현 시점에서 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1908 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 463-10 |
| 등기상 부동산 | 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 463-3 에이동 · [도로명주소] 전라남도 나주시 남평읍 풍림남석길 55-20 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 이용상태: 공장·창고·사무실 |
| 소유자 | 주식회사에코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 2,460,819,900원 / 1,722,573,930원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,240,821,522원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 142.0㎡ · 지목 공장용지 · 계획관리지역 · 공업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 대부분 소멸, 그러나 선순위 임차인이 핵심
2021.07.01 하나은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류·압류 및 2025.03.21 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2017.06.29, 2014.06.16, 2001.02.28 전입으로 정리된 3명의 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입하여 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 여부와 승계 리스크
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이재운 | 2017.06.29 | 有 | 미상 | 인수 가능성보증금 확인 필요 |
| 주식회사 에코리아.이재운 | 2014.06.16 | 有 | 미상 | 인수 가능성보증금 확인 필요 |
| (주)광일목재,오승헌 | 2001.02.28 | 有 | 미상 | 인수 가능성보증금 확인 필요 |
| 박대성 | 2021.10.15 | 無 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이준화 | 2023.10.11 | 無 | 미상 | 대항력 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인된 임차인 가운데 실제 인수 위험이 핵심인 사람은 대항력 있는 3명입니다. 확정일자 및 보증금은 확인되지 않아 우선변제 규모도 현재 확정할 수 없습니다. 반면 박대성(2021.10.15), 이준화(2023.10.11)는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,722,573,930원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,625,739원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 202,948,191원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 606,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 140,182,582원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 1,180,163,802원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 6,688,879원 | 0원 |
| 7. 갑구 19번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 18,334,574원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 · 한국전력공사 | 4,370,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 4,116,140,387원, 예상배당 합계는 1,702,948,191원이며, 미배당(부족액)은 2,413,192,196원입니다. 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등 변동 가능한 항목이 반영되지 않았습니다.
④ 물건 특성 — 공장·창고·사무실 + 기계기구 일괄매각
- 이용상태. 일련번호 3-가)는 공장, 4-나)는 창고, 5-다)는 사무실로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 매각이 포함되고, 제시외 건물 매각도 포함됩니다.
- 기계기구 제외. 기계기구 일련번호 1 내지 6 및 7의 11)은 소재불명으로 매각에서 제외되며, 일련번호 2·4는 타지상의 별도 창고 보관 진술이 있으나 이 사건 매각에서는 제외됩니다.
- 추가 포함. 제시외 기계기구인 계근시설은 매각에 포함되며, 목록 2의 지상 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 토지. 토지면적 142.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역이 확인되며, 준보전산지·보전관리지역이 접합니다.
- 환경·교통. 남평가구공단 내 소규모 공장지대이며 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다.
⑤ 가격 판단 — ‘70%’만으로 싸다고 결론 내리면 안 된다
현재 최저매각가는 1,722,573,930원으로 감정가 2,460,819,900원의 70%입니다. 1회 유찰 뒤 내려온 가격이라는 점 자체는 분명하지만, 이 사건에는 동일평형 실거래나 시장 평균을 판단할 수 있는 수치가 별도로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 시장 대비 저평가라고 단정할 근거는 없습니다.
오히려 실제 매수비용 판단에서는 대항력 임차인 3명의 보증금 미상이라는 점이 더 중요합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 1,722,573,930원만으로 총투입액을 계산할 수 없고, 유치권 396,000,000원 신고의 성립 여부까지 더해져 권리 외 비용 변수가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 3명. 이재운, 주식회사 에코리아.이재운, (주)광일목재·오승헌의 보증금·점유관계·배당요구 여부를 확인하고 인수 가능액을 확정하세요.
- 유치권 396,000,000원. 신고 자체보다 유치권 성립요건과 실제 목적물의 점유·공사대금 관계를 확인해야 합니다.
- 기계기구 범위. 일괄매각 대상과 소재불명으로 제외되는 기계기구, 제시외 건물·계근시설의 실제 현황을 감정평가서와 대조하세요.
- 매각 제외 물건. 지상 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로 현장 점유·사용관계를 따로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 하나은행 근저당권 1,500,000,000원과 후순위 하나은행 근저당권 일부만 배당되고 다수 후순위 채권은 미배당입니다.
- 현장 조사. 공장·창고·사무실 이용상태와 기계기구, 제시외 건물, 점유 관계를 직접 확인하고 서류상 권리와 실제 현황의 차이를 체크하세요.
맺으며 — “70% ≠ 안전한 가격”
이 물건은 말소기준권리 이후의 다수 가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 정리가 가능한 사건입니다. 하지만 말소기준권리 이전 전입의 대항력 임차인 3명이 있고 그 보증금이 미상이며, 396,000,000원 유치권 신고의 성립 여부도 불분명합니다. 여기에 공장·창고·사무실과 기계기구 일괄매각, 소재불명으로 제외되는 기계기구가 함께 있어 일반 주거용 경매처럼 최저매각가만 보고 접근하기 어렵습니다.
따라서 현재 회차의 1,722,573,930원은 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 대항력 임차인의 실제 보증금과 인수 여부를 확정하고, 유치권의 성립 여부를 검증한 뒤 총 취득원가를 다시 계산하는 것입니다.
