울산지방법원 2025타경1091. 양산시 신기동 백성빌라트 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대)입니다. 현 소유자는 홍중희이며 2014.11.28. 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 82,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당 55,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 주식회사엠케이캐피탈대부 근저당, 우리금융캐피탈 주식회사 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이것만 보고 ‘인수 0’이라고 결론내리면 안 됩니다. 대지권의 목적인 토지에 설정된 별도의 구분지상권이 매수인 인수사항으로 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1091 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 신기동 114-11 백성빌라트 3층 301호 · 도로명 경상남도 양산시 고향의봄6길 6 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대) · 76.07㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 홍중희 · 2014.11.28. 소유권이전 접수 · 거래가액 82,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,200,000원 / 31,282,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 48,076,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 인수
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 응찰 전 실제 점유 및 임대관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시세 자체가 크게 내려왔다
백성빌라트는 총 8세대이고, 비교 면적은 76.07㎡로 본건과 일치합니다. 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 58,000,000원 1건뿐이어서 최근 12개월 평균도 58,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 76.07㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2022.09 | 76.07㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.07㎡ | 2건 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.07㎡ | 1건 | 58,000,000원 |
현재 최저가 31,282,000원은 최근 12개월 평균의 53.9%입니다. 가격만 보면 상당히 내려온 구간입니다. 그러나 전체 평균 73,000,000원보다 최근 거래 58,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -34.1%의 하락 추세를 나타내고 있기 때문에, 과거 88,000,000원 거래를 기준으로 ‘큰 폭의 저평가’라고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 963,076원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 30,318,924원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠케이캐피탈대부 | 7,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 6,468,783원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 68,968,783원, 예상 배당액은 30,318,924원이며 미배당은 38,649,859원입니다. 배당표상 금전채무의 매수인 인수액은 0원이지만, 별도로 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인 인수사항으로 명시돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 31,282,000원 | 30,318,924원 | 38,649,859원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 21,897,400원 | 21,103,247원 | 47,865,536원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 15,328,179원 | 14,652,272원 | 54,316,511원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금과 채권자 배당은 함께 줄고 미배당은 커집니다. 다만 제공된 권리관계상 말소기준 이후의 근저당·가압류가 미배당됐다는 이유만으로 그 채무를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 매수인이 별도로 주의해야 할 것은 말소되지 않는 토지 구분지상권입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 북정동 소재 삼성중학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 도로. 북측 폭 약 8미터 내외, 동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 469.7㎡, 공시지가는 660,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부 관찰에 따른 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다. 내부구조·관리상태·리모델링 여부는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권의 범위·내용을 반드시 확인해야 합니다. 이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 낮은 가격의 착시 경계. 최저가는 최근 실거래의 53.9%지만, 최근 시세 자체가 -34.1% 하락했습니다. 과거 88,000,000원 거래보다 최신 58,000,000원 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 8세대이고 최근 12개월 실거래가 1건입니다. 매입가격뿐 아니라 향후 매도 가능성도 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당 38,649,859원과 토지 구분지상권 인수는 별개의 문제입니다. 미배당액을 그대로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
맺으며 — “싸진 가격”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
세 번 유찰돼 최저가는 31,282,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 58,000,000원 대비 53.9%라는 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 그러나 이 물건은 단순히 ‘3회 유찰된 저가 다세대’로 끝나지 않습니다. 최근 시세가 -34.1% 하락했고 거래 표본이 적으며, 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 건물 등기상 후순위 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실과 토지의 존속 권리는 반드시 분리해서 봐야 합니다. 가격은 낮아졌지만 권리 확인이 끝나야 비로소 싸다고 말할 수 있는 물건입니다.
