울산지방법원 2025타경1164. 양산시 상북면 대석리 668-5의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물의 이용상태는 제조업소이고, 일반철골구조 스라브지붕 지상 1층 건물입니다. 토지는 731.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 일부 현황이 도로로 이용되는 점을 감안해 평가됐습니다. 목록 2는 현재 영업하지 않는 것으로 확인됐습니다.
가격은 감정가 733,973,800원에서 세 차례 유찰돼 현재 회차 최저가가 251,753,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 시세 비교가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”라는 결론은 근거가 부족합니다. 특히 제조업소로 이용된 근린시설·토지는 주거용 부동산과 달리 실제 사용 가능성, 영업 적합성, 토지 형상과 도로, 주변 수요를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1164 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 668-5 · 경상남도 양산시 상북면 공암4길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 제조업소 |
| 토지 | 731.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 일반철골구조 스라브지붕 지상1층 · 사이딩판넬 외벽 · 판넬잇기·벽지 등 내벽 |
| 소유자 | 손재만 |
| 감정가 / 최저가 | 733,973,800원 / 251,753,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 232,726,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 · 토지 일부 현황 도로 이용 반영 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2018년 부산은행 근저당
현재 권리분석의 기준은 2018.11.14 접수된 부산은행 근저당권 337,700,000원입니다. 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 제시돼 있으며, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 2025.05.27 하나은행, 2025.06.16 부산은행의 임의경매개시결정도 모두 이 기준권리 이후입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 별개
현재 최저매각가는 251,753,000원으로 감정가 733,973,800원의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 176,227,100원, 5회 유찰 시 123,358,969원입니다. 유찰이 반복될수록 매각가격은 낮아지지만 선순위 부산은행의 미배당액은 오히려 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 251,753,000원 | 247,428,458원 | 90,271,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 176,227,100원 | 172,959,921원 | 164,740,079원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 123,358,969원 | 120,831,943원 | 216,868,057원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 문제라는 것입니다. 선순위 부산은행이 전액 배당받지 못해도 제공된 시나리오에서는 그 부족액을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 반대로 이 수치만 보고 물건 자체가 시장가보다 저렴하다고 판단할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,324,542원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 337,700,000원 | 247,428,458원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,324,542원 공제 후 부산은행에 247,428,458원이 배당돼 채권최고액 대비 90,271,542원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권 청구액은 232,726,725원이며 제공된 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 공암마을회관 남동측 인근으로 소규모 공장, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 전·답 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제조업소로 이용됐으며 목록 2는 현재 영업하지 않는 것으로 확인됐습니다.
- 토지. 731.0㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 일부 현황 도로 이용 부분을 감안해 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 확인됩니다. 공시지가는 369,300원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 스라브지붕 지상1층으로 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 영업 중단 상태 확인. 현재 영업하지 않는 것으로 확인된 제조업소이므로 내부 상태, 잔존물, 설비와 재사용 가능성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 현황 도로 부분 확인. 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있다는 평가 내용을 현장에서 대조하고 실제 사용 가능한 면적과 동선을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 주변 근린시설·공장·토지의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 후순위·배당 구조 확인. 부산은행 선순위 근저당이 매각대금을 대부분 흡수하고 현재 시나리오에서 신청채권자 배당은 0원입니다. 최신 등기와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.11.14 부산은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 승부처는 권리가 아니라 가격과 활용성입니다. 감정가 733,973,800원이 세 차례 유찰돼 251,753,000원까지 내려왔지만, 동일 조건의 최근 실거래 비교 없이 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다.
더구나 감정평가상 제조업소이고 현재 영업하지 않으며, 토지 일부는 현황 도로로 이용되고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 확인 전까지 보류”가 맞습니다. 세 번의 유찰을 할인 메리트로만 보지 말고, 실제 사용성과 환금성이 그 가격을 정당화하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
