감정가 34.3%까지 내려왔지만, 대항력 임차인 6명·인수 3,700만원 — 부산 대저2동 근린시설

부산지방법원 2024타경104025. 부산 강서구 대저2동의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 수리점과 사무소로 이용되고 있으며, 소유자는 황재호입니다. 숫자만 보면 감정가 1,410,480,000원에서 483,795,000원까지 세 차례 유찰돼 가격이 크게 낮아졌습니다. 그러나 권리와 점유관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인은 13명이고, 이 가운데 문태영·김필곤·지상만·박경준·문성환·김옥희 6명은 2022.04.22 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

이들 6명의 보증금은 합계 37,000,000원이며 예상배당에서는 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 최저가 483,795,000원에 인수액 37,000,000원을 더한 520,795,000원입니다. 이수원은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없으므로, 실제 부담이 이보다 늘어날 가능성도 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 6명

말소기준은 2022.04.22 설정된 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 전입한 박경준·김필곤·지상만·문성환·김옥희·문태영은 대항력을 갖는 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다.

말소기준 이후 전입한 (주)송운개발·노현정·노선영·김정이·이엔지테크(주)·김언섭은 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 이수원은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 13명 모두 실제 임차인 또는 점유자로 집계됩니다.

② 임차인·점유 현황

대항력·우선변제·승계 판단은 확인된 전입일과 예상배당 기준입니다. 각 점유자의 실제 점유 부분, 사업자등록, 계약 당사자, 확정일자와 보증금 반환 여부는 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 483,795,000원으로 감정가 1,410,480,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

가격 비교의 출발점도 최저가가 아니라 실질취득이어야 합니다. 현재 확인된 인수액 37,000,000원을 더하면 최소 520,795,000원이 필요합니다. 여기에 전입일과 보증금이 미상인 이수원의 승계 여부, 미납 관리비, 명도비용, 제외 건물과 적치물 처리비용은 포함돼 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 483,795,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 7,237,950원과 선순위 채권 476,557,050원이 매각대금을 전부 소진합니다. 신청채권자 초읍동새마을금고의 청구액은 4,902,869,750원이지만 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모

• 이용상태. 대상 건물들은 근린생활시설의 수리점과 사무소로 이용되고 있습니다. 대저2동 6164 건물은 1층 수리점, 2층 사무소로 조사됐습니다.
• 입지. 송백마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 소규모 공장·농경지·단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·제3종 구역·비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
• 현황도로. 일부 토지는 현황도로로 이용되고 있으며, 정확한 경계와 면적은 지적측량이 필요합니다.
• 매각 제외 시설. 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 9-1이 있습니다.
• 적치물. 토지 일부에 제시외 건물 외에도 적치물이 다수 있어 인도와 철거·이동 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 확인 제한. 일부 건물은 내부 현장조사가 이뤄지지 않아 내벽과 바닥 상태가 확인되지 않았습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차 공간 특정. 13명의 임차인·점유자가 각각 어느 건물과 어느 부분을 점유하는지 현황조사서·사업자등록·임대차계약서와 현장에서 대조하세요.
• 대항력 임차인 6명. 보증금 37,000,000원의 반환 여부와 점유 지속 여부를 확인해 인수액 변동 가능성을 점검하세요.
• 이수원 확인. 전입일·보증금·월세가 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 계약관계가 확인되기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
• 신청채권자 배당 0원. 현재와 추가 유찰 시나리오에서 모두 신청채권자의 배당이 0원이므로 절차 진행 여부와 법원 기록을 확인하세요.
• 제시외 건물 9-1. 매각 대상에서 제외되므로 소유관계, 사용권원, 철거와 토지 사용 제한 가능성을 확인하세요.
• 다수 적치물. 폐기·이동 책임, 처리비용과 인도 범위를 현장조사로 산정하세요.
• 토지 경계. 일부 현황도로 이용과 자루형 토지의 정확한 경계는 지적측량으로 확인하세요.
• 개발·영업 제한. 개발제한구역, 공항소음 제3종 구역, 비행안전제2구역에서 현재 수리점·사무소 이용과 향후 증축·용도변경 가능 여부를 관계 기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 동일 권역의 토지·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 종기 관련 문서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이지만, 권리와 절차가 가격을 압도한다”

이 사건은 감정가 1,410,480,000원에서 483,795,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 6명의 보증금 37,000,000원이 매수인에게 인수되므로 확인 실질취득은 최소 520,795,000원이고, 이수원의 계약관계가 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 남아 있습니다.

또한 실제 임차인 13명, 일괄매각, 매각 제외 제시외 건물, 다수 적치물, 일부 현황도로, 개발제한구역과 비행안전 규제까지 겹쳐 있습니다. 현재 회차에서 신청채권자의 예상배당은 0원이고, 추가 유찰 시나리오에서도 동일합니다. 가격은 검증 불가, 권리는 고위험, 절차는 확인 필수. 원본 서류와 현장조사로 미상 항목이 해소되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 타당합니다.