100,100,000원
울산지방법원 2025타경1176. 양산시 하북면 지산리 ‘지을하우스’ 2층 204호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 박명순이며, 2021년 3월 19일 종전 임의경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하북새마을금고가 채권최고액 130,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에 등기된 권리는 2025년 6월 2일 남상원의 강제경매개시결정입니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 누구인지는 별개의 문제입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유 및 명도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 지산리 10-10 지을하우스 2층 204호 도로명: 경상남도 양산시 하북면 통도9길 19-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 박명순 (2021.03.19. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남상원 / 25,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.19. 하북새마을금고 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.11.16. / 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 배당표에도 임차인 보증금이나 매수인 승계액이 반영되지 않았고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 말소기준인 하북새마을금고 근저당과 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 143,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 100,100,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 지을하우스는 총 8세대 규모이고, 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 추세가 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 횟수는 1.0회이나 낙찰률은 0%이고 최근 낙찰금액과 낙찰일자는 없습니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 최저가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원이지만, 시장가격 근거가 없으므로 실질취득가 100,100,000원이 주변 시세보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 57,101,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 86,591,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 107,233,882원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 근저당 · 하북새마을금고 | 130,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 남상원 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 97,898,600원이 하북새마을금고 근저당에 배당되고, 신청채권자 남상원에게는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 채권 전체 미배당액은 57,101,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호입니다. 사용승인일은 2017.11.16.입니다.
- 입지. 양산시 하북면 순지리 소재 통도환타지아 남측 인근으로, 공동주택·근린생활시설· 주상용 건물·단독주택·사찰·놀이시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통이며, 남동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기, 도시가스 공급설비와 소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지계획. 일반상업지역·고도지구(15m 이하)이며 소로3류에 접하고, 모든 축종 제한지역인 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 최근 실거래와 최근 경매 낙찰자료가 없어, 대단지 공동주택보다 가격 비교와 매각기간 예측이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대와 실제 점유자를 대조하세요.
- 시세 원본 조사. 지을하우스와 주변 다세대주택의 최근 거래가·매물가·임대가를 확인해 100,100,000원이 시장가격보다 낮은지 검증하세요.
- 명도비용 반영. 실제 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부, 이사협의 기간과 명도비용을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 도로·용도지역 확인. 일반상업지역·고도지구·소로 접면 조건이 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로, 배당요구 종기 이후 제출된 원본 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2021년 하북새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이어서 권리금액의 승계 위험은 낮습니다.
그러나 현재 최저가 100,100,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 총 8세대 다세대주택으로 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰자료가 없고 임대관계도 미상입니다. 감정가의 70%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 현장 점유와 주변 거래가를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 명도는 확인 후. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
