67,200,000원
울산지방법원 2025타경1200. 양산시 평산동 덕계동일스위트1차 105동 510호, 전용 59.6913㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김미라는 2021.09.15. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행에 채권최고액 70,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 롯데카드 주식회사의 가압류 9,499,814원, 경남신용보증재단의 가압류 30,078,538원, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 권리보다는 현재 가격이 실제 거래 범위에서 어느 위치인지, 그리고 감정요항표에서 미상으로 표시된 임대관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 105동 5층 510호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.6913㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김미라 (2021.09.15. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 64,962,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유관계를 서로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 거래 편차는 크다
덕계동일스위트1, 전용 59.69㎡ 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 91,291,666원이고, 최신 거래는 2026.07. 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.69㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 6 | 101,500,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 4 | 112,500,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 59.69㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 59.69㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 59.69㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 14 | 104,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 14 | 104,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 9 | 75,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 91,291,666원 |
현재 최저가 67,200,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%이며, 최신 거래가 73,000,000원보다 5,800,000원 낮습니다. 따라서 평균과 최신 거래를 기준으로는 가격 메리트가 있습니다. 다만 최근 실거래 최저가가 68,000,000원으로 현재 최저가와의 차이는 800,000원에 불과합니다. 실거래가 68,000,000원부터 123,000,000원까지 크게 벌어지는 만큼 층·내부상태 등 개별 조건을 확인하지 않고 평균값만 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 70,400,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,499,814원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,078,538원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 109,978,352원 중 채권자 예상배당은 65,590,400원, 미배당액은 44,387,952원입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액 64,962,880원은 현재 시나리오상 충족됩니다. 후순위 미배당 채권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 신명초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 나지와 전·답의 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 단지 내외 가로망 상태도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물의 5층으로, 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역, 공시지가 572,200원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제·도로. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며, 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 덕계동일스위트1은 564세대, 2001.10.22. 준공 단지이며 동일 평형 최근 거래는 12건입니다. 거래는 확인되지만 가격 범위가 68,000,000원~123,000,000원으로 넓습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계와 매각물건명세서 기재를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 실거래 하단 비교. 현 최저가 67,200,000원은 최근 평균보다 낮지만 최근 최저 거래 68,000,000원과는 800,000원 차이입니다. 내부 상태를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 47,040,000원, 3회 유찰 시 32,927,999원입니다. 현재 회차와 다음 회차의 경쟁 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현 회차 채권 미배당액은 44,387,952원이지만 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단”
이 물건은 2021.09.15. 수협은행 근저당을 기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 신고 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 등기상 권리구조는 안전한 편입니다. 현재 최저가 67,200,000원도 최근 12개월 평균 91,291,666원의 73.6%이며 최신 거래 73,000,000원보다 낮아 가격 접근성은 확보됐습니다.
다만 최근 최저 거래가 68,000,000원이라는 점과 임대관계가 미상이라는 점을 함께 봐야 합니다. 평균 대비 할인율만 보면 매력적이지만, 최근 거래 하단과의 차이는 작습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 상태와 점유관계를 확인한 뒤 판단입니다.
