울산지방법원 2025타경1221. 울산 북구 송정동 어썸플레이스1 제1동 1층 110호로, 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 약국 시설이 되어 있으나 현재 영업 중단 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사동우홀딩스이고, 2022.10.26 설정된 북울산새마을금고 근저당 채권최고액 930,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 북부산새마을금고 근저당, 현재 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 상가성 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어렵고, 이번 자료에는 직접 비교할 거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 낙폭을 보여줄 뿐, 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층110호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 109 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 약국 시설 · 현재 영업 중단 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 내 1층 110호 |
| 소유자 | 주식회사동우홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 946,000,000원 / 463,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 761,789,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준인 북울산새마을금고 근저당은 2022.10.26 설정됐고, 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 후순위 북부산새마을금고 근저당과 2025.06.19 임의경매개시결정, 2026.01.30 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰 49%, 그러나 시세 할인율로 읽으면 안 된다
감정가는 946,000,000원, 현재 최저매각가는 463,540,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 324,478,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 227,134,600원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 463,540,000원 | 49% | 749,495,400원 |
| 3회 유찰 시 | 324,478,000원 | 34% | 886,864,692원 |
| 4회 유찰 시 | 227,134,600원 | 24% | 982,845,284원 |
③ 예상배당표 (매각가 463,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,035,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 북울산새마을금고 | 930,000,000원 | 456,504,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 북부산새마을금고 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,206,000,000원 기준 예상입니다. 현재 최저가에서는 북울산새마을금고 근저당부터 미배당이 발생하고 후순위 북부산새마을금고 근저당은 배당 0원입니다. 총 미배당은 749,495,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 고헌초등학교 서측 인근. 주위는 각종 근린생활시설, 상업나지, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(송정지구)이며 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 대지 1,523.2㎡, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 3,373,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 냉방설비가 되어 있습니다.
- 현황. 제1종근린생활시설(소매점)로 약국 시설이 되어 있으나 현재는 영업 중단 상태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 최저가 463,540,000원은 감정가의 49%지만, 직접 비교할 최근 실거래 시세가 없어 시장가 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
- 영업 중단 상태 확인. 약국 시설이 되어 있으나 현재 영업 중단 상태이므로 실제 사용 가능성, 임대수요와 상권 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근린시설 환금성 점검. 상가성 부동산은 주거용보다 개별 입지·임대료·공실에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 단순 감정가 비율만으로 입찰 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당 749,495,400원이 예상되지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 2026.01.30 국 명의 압류가 있으나 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.26 북울산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 2회 유찰로 463,540,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건의 핵심은 “49%라서 싸다”가 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 제1종근린생활시설인 1층 소매점이며 약국 시설은 현재 영업을 중단한 상태입니다. 따라서 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격 적정성과 환금성은 현장 상권·임대수요를 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
