울산지방법원 2025타경1254. 울산 남구 달동 881-10, 현칭 ‘쁘띠팔레드시티’ 10층 1002호입니다. 감정평가상 방2·거실·주방겸식당·욕실 등으로 구성된 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 255,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,950,000원, 감정가의 49%입니다.
권리 흐름의 중심은 2023년 3월 20일 울산세무서장의 국세 압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 설정된 주식회사우현의 근저당권과 고운해의 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 2024년 5월 한국자산관리공사의 공매공고가 부기되어 있으므로, 법원경매와 공매 진행상태가 어떻게 정리되었는지는 반드시 교차 확인할 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 881-10 10층 1002호 · 도로명 울산광역시 남구 중앙로 158 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 방2·거실·주방겸식당·욕실 등 · 지하1층 지상18층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 주식회사쁘띠팔레드시티 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고운해 / 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 공매 교차는 별도 확인
2020년 소유권보존 후 케이비부동산신탁주식회사로 신탁등기가 이루어졌으나, 같은 해 8월 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소되어 소유권은 다시 주식회사쁘띠팔레드시티로 돌아왔습니다. 2023년 3월 국세 압류가 말소기준으로 제시되고, 2024년 2월 주식회사우현의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 한국자산관리공사의 공매공고와 2025년 7월 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 현장 확인 필요
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 과정에서는 임대관계가 미상으로 기재됐고, 수차례 방문에도 폐문과 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 관련 공부·인근 유사물건·탐문결과를 토대로 이용상태를 평가했습니다. 따라서 임차인이 없다는 사정만으로 현재 실제 점유자가 누구인지까지 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,549,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우현 | 1,000,000,000원 | 122,400,700원 |
| 3. 경매개시결정 · 고운해 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 기준 총 채권액은 1,178,500,000원, 채권자 배당액은 122,400,700원이며 미배당액은 1,056,099,300원입니다. 신청채권자 고운해에게는 현재 회차 가정에서 배당이 없는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 가격 해석 — 49% 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 된다
현재 최저가 124,950,000원은 감정가 255,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 수치가 제시되어 있지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 주변 주거용 오피스텔 거래가격과 본건의 층·상태·주차 여건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 124,950,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 87,465,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 61,225,499원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며 방2·거실·주방겸식당·욕실 등의 구성입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 달동 달동사거리 북측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남서측 폭 약 30m 도로, 남동측 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 세로장방형 평지로 주상복합 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,157,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상18층 건물로, 승강기·CCTV·공동현관기·기계식주차설비·도시가스보일러 개별난방 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2024-02257-001의 현재 상태와 법원경매와의 관계를 확인하세요.
- 점유자 직접 확인. 임대관계가 미상이고 내부확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자·전입 여부·인도 난도를 확인해야 합니다.
- 국세 압류와 배당 확인. 2023.03.20. 울산세무서장 압류가 말소기준으로 제시되어 있으므로 체납세액과 실제 배당순위를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 달동 일대 주거용 오피스텔의 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 기계식주차 확인. 기계식주차설비의 이용 가능 차종·운영상태는 오피스텔의 실사용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 절차와 실제 가격
이 물건은 제공된 권리분석 기준으로는 매수인 인수액 0원이고, 후순위 근저당권과 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력이 확정되는 것은 아닙니다. 비교 실거래 수치가 없어 현재 124,950,000원이 시장가보다 낮은지 검증이 필요하고, 공매공고 부기등기와 미확인 점유상태라는 절차·현장 변수가 남아 있습니다. 정리하면 권리 인수는 단순하지만, 공매 교차와 점유 확인을 끝낸 뒤 실제 시세에 맞춰 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
