광주지방법원 2025타경3959. 광주광역시 서구 농성동 624-26의 대지 및 관련 건물에 관한 경매입니다. 현재 최저매각가는 감정가 4,806,065,600원의 56%인 2,691,396,736원까지 내려왔습니다. 권리분석에서 가장 먼저 잡히는 기준권리는 2017.09.12 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 420,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 1,980,000,000원으로, 두 근저당의 채권최고액 합계는 2,400,000,000원입니다. 두 권리는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 임차 관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 조귀순은 보증금이 확인되지 않고 전입신고일도 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반면 (주)동일구조·서정환과 (주)한솔엔지니어링·이치동은 각각 2015년 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 각각 2,000만원·1,000만원의 보증금이 매수인 인수로 배당표에 명시되어 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질 인수액은 3,000만원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차인 인수가 남는다

2017.09.12 을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권도 설정되어 있으며, 두 권리 모두 경매 매각으로 소멸합니다. 2025.06.26과 2025.11.07에는 하나은행의 임의경매개시결정이 각각 등재되었고, 두 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 인수 2건 + 미상 관계 4건

보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 위 인수 보증금 2건은 각각 별도 임차 관계로 보며 합산된 3,000만원이 현재 매수인 인수액입니다. 조귀순과 (주)인터엠은 전입신고일 또는 확정일자 등 핵심 정보가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 2,691,396,736원 가정)

현재 회차에서는 주요 근저당 채권최고액 합계 24억원이 전액 배당되고, 소유자 교부액 262,082,769원이 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 인수되는 임차보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인이 부담하는 별도 항목입니다.

④ 회차 시나리오 — 3회 유찰부터 구조가 달라진다

현재 회차에서는 채권 총액 24억원이 모두 배당되지만, 3회 유찰 시에는 537,262,062원의 채권 미배당이 생깁니다. 4회 유찰에서는 1,096,803,444원이 미배당되고 신청채권자의 회수도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 반면 매수인 인수액 3,000만원은 각 시나리오에 동일하게 남아 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모

• 주위환경. 한국전력공사 서광주지사 동측 인근으로, 주변은 점포·업무용건물 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 광대로변에 위치하고 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 토지. 토지면적 971.3㎡, 준주거지역, 상업용, 지목 대이며 평지·가로장방·광대소각입니다. 공시지가는 2,020,000원/㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 시가지경관지구가 저촉되고, 도시지역·준주거지역·도시계획구역·전통상업보존구역 등이 포함되며 대로2류·소로2류에 접합니다.
• 이용상태. 2-나), 2-다)는 창고, 2-라)는 점포 및 업무용으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 표기상 없습니다.
• 건물 상태 확인. 매각물건명세서에는 지상 수목과 제시외 건물이 매각 포함으로 적혀 있고, 일부 부속건물은 현황과 공부의 구조·용도가 다른 부분이 있으므로 현장 대조가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수 3,000만원을 별도 예산으로 잡기. 현재 회차 배당표상 대항력 있는 두 임차인의 보증금은 매수인이 인수합니다.
• 미상 임차인 확인. 조귀순은 전입신고일·보증금이 미상이고, (주)인터엠은 전입신고일이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대항력 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 회차 변화 주의. 현재 2회 유찰 상태이며 3회 유찰부터 채권 미배당이 발생합니다. 가격만 낮아진다고 권리구조가 더 단순해지는 것은 아닙니다.
• 일괄매각 범위 확인. 수목, 제시외 건물, 부속건물 및 멸실 건물 관련 기재가 있으므로 매각 대상 범위를 현장과 원본 서류에서 대조하세요.
• 임차인별 명도 관계 확인. 대항력 없는 점유자와 대항력 있는 임차인의 처리 방식이 다르므로 실제 점유 현황과 계약관계를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황조사·매각물건명세서·배당자료를 기초로 한 의견이며, 입찰 전 원본 서류의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격이 내려온 만큼, 임차인 확인은 더 중요하다”

이 물건은 감정가 4,806,065,600원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 2,691,396,736원까지 내려왔습니다. 그러나 단순히 감정가 대비 56%라는 이유만으로 안전한 저가 물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 가장 분명한 인수 항목만 해도 대항력 있는 임차인 2건의 보증금 3,000만원이 있고, 조귀순과 (주)인터엠은 핵심 대항력 판단자료가 미상입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 3,000만원의 확정 인수액과 미상 임차관계를 어디까지 해소할 수 있느냐입니다. 현재 회차는 주요 채권 24억원이 전액 배당되는 반면, 3회 유찰부터는 채권 미배당이 발생합니다. 결국 적정 입찰가는 최저가 하나만 볼 것이 아니라 인수액 3,000만원 + 미상 임차위험 + 일괄매각 범위 + 실제 점유상태를 함께 반영해 정해야 합니다. 권리의 기준점은 명확하지만, 입찰 전 임차관계 확인이 승부처인 사건입니다.