울산지방법원 2025타경1264. 울산광역시 동구 일산동 576-16, 도로명 번덕8길 41의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 양미자이고, 2015년 7월 30일 소유권보존과 동시에 동울산새마을금고의 채권최고액 230,100,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 삼성카드·울산신용보증재단·신용보증기금·소상공인시장진흥공단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 형태는 아닙니다. 그러나 이 물건은 가격보다 실제 이용상태와 건축물 상태가 더 중요합니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 단독주택으로 이용 중이며, 울산 동구 일산동 576-16의 식당 일부를 확장한 조적조 슬래브지붕 단층 29.7㎡ 제시외 건물이 포함돼 있습니다. 매각물건명세서도 건축법 위반에 따른 원상회복 이행 여부에 유의하라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1264 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 576-16 · 울산광역시 동구 번덕8길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(2층, 3층) 및 근린생활시설(1층) |
| 토지 | 대 86.4㎡ · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 3층 |
| 소유자 | 양미자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 369,135,600원 / 180,877,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 131,006,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.07.30. 설정된 동울산새마을금고 근저당권 230,100,000원입니다. 이후 삼성카드 9,801,099원, 울산신용보증재단 5,833,340원, 신용보증기금 7,388,901원, 소상공인시장진흥공단 9,108,842원의 가압류가 순차적으로 붙었고, 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 별개
감정가는 369,135,600원, 현재 최저매각가는 180,877,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 큽니다. 다만 동일 용도·입지의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 1층 근린생활시설과 2~3층 주택이 결합된 혼합용도이고, 토지와 제시외 건물까지 함께 평가돼 단순 주거용 물건과 같은 방식으로 감정가 대비 할인율만 비교하기 어렵습니다. 현재 회차에서 추가 유찰될 경우 데이터상 매각가 시나리오는 126,613,899원, 다시 유찰되면 88,629,729원까지 내려갑니다. 하지만 유찰이 거듭될수록 채권 미배당액은 더 커질 뿐, 그 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,332,278원 |
| 1. 근저당 · 동울산새마을금고 | 230,100,000원 | 177,544,722원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,801,099원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 5,833,340원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 7,388,901원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,108,842원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 총 채권 262,232,182원 중 177,544,722원이 배당되고 84,687,460원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 소재 홈플러스 울산동구점 서측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설·다가구주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 단독주택으로 이용 중인 혼합형 건물입니다.
- 토지. 토지면적 86.4㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 1,291,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비와 주택부분 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 식당 일부 29.7㎡ 확장 부분의 건축법 위반 여부와 원상회복 명령·비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 혼합용도 수익성 확인. 1층 근린생활시설과 2~3층 주택의 현재 사용상태를 각각 확인하고 실제 임대 가능성을 따로 판단해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 결론 내리지 말고 현장가치와 수익가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 실제 경계와 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 실물 확인이 먼저”
이 사건의 등기상 구조는 명료합니다. 2015년 동울산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 단순한 주택이 아닙니다. 근린생활시설과 단독주택이 결합된 3층 건물이고, 식당 일부로 확장된 제시외 건물에 원상회복 문제가 생길 수 있으며 임대관계도 미상입니다.
감정가 369,135,600원에서 2회 유찰돼 180,877,000원까지 내려왔다는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 그러나 동일 성격의 실거래 비교 없이 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 현장·건축·점유 확인이 등급을 좌우합니다. 등기상 인수는 0원, 실물 리스크는 확인 필수. 이것이 현재 데이터에서 읽히는 결론입니다.
