울산지방법원 2025타경1268. 양산시 물금읍 범어리 ‘양산경동메르빌’ 103동 14층 1402호 아파트입니다. 소유자 이경제는 2015년 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 245,357,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.02.27. 설정된 수협은행 근저당권 205,200,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 신승경 근저당권과 신한카드·신용보증기금·남양산새마을금고의 가압류, 수협은행의 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
등기·배당자료상 임차인은 없고 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 따라서 최저매각가가 곧 권리상 실질취득금액입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 명도 대상은 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1268 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 476 양산경동메르빌 제103동 제14층 제1402호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 동중7길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 전용 82.4109㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 이경제 (2015.02.26. 소유권이전 · 거래가액 245,357,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 156,379,440원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2017.02.27. 접수된 수협은행 근저당권입니다. 2015년에 설정됐던 범어새마을금고 근저당권과 주식회사동남주택 근저당권은 2017.02.27. 이미 말소됐습니다. 현재 등기부에 남은 후순위 근저당권과 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 낙찰로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 거래 추세는 하락
양산경동메르빌은 총 148세대, 2013.10.07. 사용승인 단지입니다. 면적이 매칭된 실거래 12건의 전체 평균은 229,375,000원이지만, 과거의 250,000,000원·275,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.31㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 74.96㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 74.96㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 75.13㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 81.39㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2023.11 | 75.13㎡ | 9 | 228,500,000원 |
| 2023.07 | 82.41㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2023.06 | 74.96㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 81.39㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 74.96㎡ | 18 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 75.13㎡ | 8 | 216,000,000원 |
| 2021.10 | 75.13㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 213,333,333원 |
최근 12개월 거래는 200,000,000원·210,000,000원·230,000,000원으로, 평균은 213,333,333원입니다. 현재 최저가는 이 평균보다 32,733,333원 낮고, 비율로는 84.7%입니다. 최신 거래가 230,000,000원과 비교하면 49,400,000원 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 205,200,000원 | 177,271,600원 |
| 2. 근저당 · 신승경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 31,007,548원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 3,198,281원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남양산새마을금고 | 10,530,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정 배당입니다. 총 신고채권 369,936,349원 중 177,271,600원이 배당되고 미배당액은 192,664,749원입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액은 156,379,440원이며, 실제 확정채권액·집행비용·당해세 등에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 180,600,000원 | 177,271,600원 | 192,664,749원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 126,419,999원 | 123,850,119원 | 246,086,230원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 88,493,999원 | 86,501,107원 | 283,435,242원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 늘지만 매수인의 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 예상배당 123,850,119원으로 신청채권자 청구액 156,379,440원에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범어초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 사다리형에 가까운 평지이며 4면이 도로에 접해 내·외부 가로망 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물의 14층으로, 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 실거래 12건의 가격 범위는 200,000,000원~275,000,000원이지만 최근 거래 추세는 이전 대비 -9.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 평균 229,375,000원보다 최근 12개월 평균 213,333,333원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 경쟁 낙찰가 관리. 최저가에서는 최근 평균 대비 32,733,333원의 여유가 있지만, 응찰 경쟁으로 213,333,333원에 가까워지면 가격 메리트가 줄어듭니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상이므로 전입세대·확정일자·실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 신승경 근저당권과 가압류 3건은 매각으로 소멸하지만 등기부 원본에서 변경·추가등기 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 채권최고액 기준이며 실제 채권액, 집행비용, 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현황 점유자의 명도 일정 및 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락 추세를 반영해 판단
이 물건은 말소기준 이후의 근저당권과 가압류가 모두 소멸하고, 배당자료상 매수인 인수액도 0원인 권리 안전형입니다. 1회 유찰로 최저가가 258,000,000원에서 180,600,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 213,333,333원보다 32,733,333원 낮아졌습니다.
가격만 보면 현재 최저가는 최근 시세 아래에 있습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 -9.1% 낮아진 하락 흐름이므로, 과거 250,000,000원대와 275,000,000원 거래를 근거로 낙찰가를 높여서는 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 현재 최저가는 검토 가능입니다. 최종 승부처는 실제 점유관계 확인과 최근 시세 대비 낙찰 경쟁가 관리입니다.
