울산지방법원 2025타경1298. 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 534-10의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 3층이고, 1층 685.63㎡·2층 798.48㎡·3층 513.45㎡ 모두 숙박시설로 이용 중입니다. 감정가는 3,215,564,280원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,575,627,000원으로 감정가의 49%입니다.
등기상 핵심은 2019.11.08 설정된 동울산새마을금고 근저당권 2,598,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.07.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 숙박시설 운영·점유 관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1298 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 534-10 · 알프스온천1길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층, 2층, 3층 모두 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 2010.11.17 사용승인 |
| 토지 | 대 · 2,250.0㎡ · 상업용 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김동겸 |
| 감정가 / 최저가 | 3,215,564,280원 / 1,575,627,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,026,250,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
현재 소유자는 김동겸이고, 2019.11.08 동울산새마을금고가 채권최고액 2,598,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.24 동울산 새마을금고가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 감정가 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 1,575,627,000원으로 감정가 3,215,564,280원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 본건은 숙박시설 이용 건물과 토지가 결합된 일괄매각 물건이고, 토지 이용 규제도 중첩돼 있어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치를 분리해 봐야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,575,627,000원 | 1,557,470,730원 | 1,040,529,270원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,102,938,900원 | 1,089,509,511원 | 1,508,490,489원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 772,057,230원 | 761,936,658원 | 1,836,063,342원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,575,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,156,270원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 동울산새마을금고 | 2,598,000,000원 | 1,557,470,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 2,598,000,000원 중 1,557,470,730원이 배당되고 1,040,529,270원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 등억온천지구 내에 위치하며 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 685.63㎡, 2층 798.48㎡, 3층 513.45㎡ 모두 숙박시설로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 2,250.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·정방형, 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역입니다.
- 중첩 규제. 온천원보호지구, 군립공원, 공원마을지구(공원집단시설지구), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연환경보전지역, 중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 287,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 전 층이 숙박시설로 이용 중이므로 실제 점유자·운영자·사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 각각의 권리·이용 상태를 함께 대조하세요.
- 토지규제 확인. 자연환경보전지역·온천원보호지구·군립공원·공원마을지구 등 중첩 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 별도 시장가치를 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 근저당권 미배당은 1,040,529,270원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 할인율만으로 판단할 물건은 아니다”
이 사건은 현재 2회 유찰돼 최저매각가가 1,575,627,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 말소기준이 2019.11.08 동울산새마을금고 근저당권으로 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 건물 전 층이 숙박시설로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 여기에 자연환경보전지역·온천원보호지구·군립공원·공원마을지구 등 토지 규제가 중첩돼 있습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 실제 승부처는 숙박시설의 점유·운영 상태와 토지 이용 가능성, 그리고 별도의 시장가치 검증입니다.
