울산지방법원 2025타경11301. 울산 남구 달동 886-9의 토지와 지하 1층·지상 3층 건물을 함께 매각하는 근린시설 물건입니다. 현재 소유자는 박순자이고, 토지면적은 165.3㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 지하층은 기계·보일러실, 1층부터 3층까지는 근린생활시설(건축물대장상 안마시술소)로 이용 중입니다. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 중심은 2018.10.17. 설정된 장림동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 432,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 이영철 근저당 360,000,000원, 안배영 근저당 500,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 전하·동울산·강남새마을금고 및 국민은행 근저당, 최정우 전세권 등은 이미 말소된 등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11301 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 886-9 · 울산광역시 남구 삼산로67번길 7-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지면적 165.3㎡ |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 · 지하층 기계 및 보일러실 · 1층~3층 근린생활시설(건축물대장상 안마시술소) |
| 소유자 | 박순자 |
| 감정가 / 최저가 | 818,743,880원 / 401,185,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영철 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청 보증금 최저매각가격의 30% |
| 용도표시 | 건물등기사항전부증명서상 숙박시설 및 근린생활시설 · 건축물대장은 2006.02.22. 건물 전체를 제2종근생(안마시술소)으로 표시변경 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 매각대금을 소진한다
말소기준인 장림동새마을금고 근저당이 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 이영철·안배영 근저당과 경매개시결정도 함께 소멸합니다. 현재 최저매각가 401,185,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 394,773,150원이 장림동새마을금고에 배당되고, 후순위 이영철·안배영은 배당을 받지 못합니다.
② 점유·임대관계 — 권리보다 현황 확인이 먼저다
특정 임차인의 보증금·전입·확정일자 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “임차인 없음”으로 확정해 명도 부담이 없다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,411,850원 |
| 1. 근저당 · 장림동새마을금고 | 432,000,000원 | 394,773,150원 |
| 2. 근저당 · 이영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 안배영 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,292,000,000원 중 394,773,150원이 배당되고 미배당액은 897,226,850원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 물건 현황 — 측량·용도 확인이 핵심
매각물건명세서에는 토지·건물의 일괄매각과 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 또 건축물현황도가 없어 일부 면적 산정은 개략적인 실측과 기존 감정평가서를 참고했고, 정확한 현황 파악은 측량을 요한다고 기재되어 있습니다.
실제 이용은 지하층 기계 및 보일러실, 1층~3층 근린생활시설이며 건축물대장상 안마시술소입니다. 건물등기사항전부증명서에는 숙박시설 및 근린생활시설로 표시되어 있으나, 건축물대장에 따르면 2006.02.22. 건물 전체가 제2종근생(안마시술소)로 표시변경됐습니다. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시청 남동측 인근. 주변은 노변 근린생활시설, 숙박업소, 업무시설, 위락시설 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 양호합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 · 평지 · 세로장방형 · 소로한면. 공시지가 2,075,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 임대관계도 미상입니다. 동일한 방식의 실거래 비교자료가 없어 환금성·가격 적정성은 현장 영업상태와 임대차, 실제 수익구조를 확인하기 전까지 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%입니다. 자금계획에서 가장 먼저 반영해야 하는 조건입니다.
- 측량·면적. 건축물현황도가 없어 일부 면적은 개략적인 실측과 기존 감정평가서를 참고했습니다. 정확한 현황은 측량이 필요하다는 점을 입찰 전 확인하세요.
- 점유·임대차. 임대관계 미상입니다. 실제 영업자·점유자, 임대차계약, 보증금 및 점유 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도. 실제 이용은 근린생활시설이고 건축물대장상 안마시술소입니다. 등기부의 숙박시설 및 근린생활시설 표시와 건축물대장의 2006.02.22. 표시변경 이력을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고 임대수익·공실·현장 상태를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
- 배당·원본 대조. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 현황이다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2018년 장림동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 이영철·안배영 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 이미 2회 유찰된 재매각 근린시설이고, 보증금은 최저가의 30%입니다. 임대관계는 미상이며 일부 면적은 정확한 현황 파악에 측량이 필요합니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없어 최저가 401,185,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 권리 인수보다 실제 점유·용도·면적·수익성을 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다. 권리 구조는 인수 0원, 가격 판단은 현장 확인 전 보류.
