광주지방법원 2025타경6903. 광주 광산구 하남동 테라스56피크닉몰 1층 1072호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(미용실)로 이용 중인 근린시설입니다. 권리의 기준점은 2018.08.08. 설정된 하나은행 근저당 274,800,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 국 압류, 청주농업협동조합 가압류, 청주시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 226,800,000원으로 감정가의 56%까지 내려와 있습니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상가로 이용되는 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 권리상 인수 위험과 가격 적정성은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6903 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 하남동 832 테라스56피크닉몰 1층1072호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(미용실) · 지하1층/지상7층 중 1층1072호 |
| 소유자 | 김보영 |
| 사용승인일 | 2018.06.29. |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 226,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 208,688,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.08. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 274,800,000원이고 채무자는 김보영입니다. 그 뒤의 국 압류, 청주농업협동조합 가압류 868,002,528원, 청주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신은선 | 전부 | 2024.05.09 | 4,000,000원 / 350,000원 | 2025.12.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
신은선의 전입일은 2024.05.09로 말소기준일인 2018.08.08보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력이 없고, 보증금 4,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.12.31에 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
③ 가격과 유찰 — 56%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
감정가는 405,000,000원이고 현재 2회 유찰된 최저매각가는 226,800,000원, 즉 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 158,760,000원, 그 다음은 111,132,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 56% | 226,800,000원 | 919,977,728원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 158,760,000원 | 987,065,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 111,132,000원 | 1,034,026,376원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,975,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 274,800,000원 | 222,824,800원 |
| 2. 가압류 · 청주농업협동조합 | 868,002,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,975,200원을 제외한 222,824,800원이 하나은행 근저당에 배당되고, 청주농업협동조합에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 919,977,728원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 하남동 홈플러스 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 점포·음식점 등이 혼재합니다.
- 이용. 테라스56피크닉몰 제1층 제1072호이며 현재 제2종근린생활시설인 미용실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 남측 약 25m 내외 포장도로와 접하고 동측에는 약 4m 내외 보행자도로가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·전통상업보존구역·역사문화환경보존지역 등에 해당하며 공시지가는 1,657,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상7층 건물로 사용승인일은 2018.06.29.이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 현재까지 2회 유찰됐으므로, 감정가 할인율보다 실제 상가 거래가격과 영업·임대수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유. 신은선이 전부를 점유하며 미용실로 이용 중입니다. 대항력은 없지만 낙찰 후 실제 인도 일정과 점유관계는 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 배당요구는 2025.12.31에 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 미상입니다.
- 세금 배당 확인. 국 및 청주시 압류가 존재하고 예상배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 상가 또는 인근 근린시설의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 현재 미용실 이용 상태를 기준으로 실제 임대료 수준과 지속 가능한 임대수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 56%만 보고 결정할 물건은 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신은선도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가 405,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 226,800,000원, 즉 56%까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 더구나 용도는 주거용이 아니라 근린시설(미용실)입니다. 따라서 결론은 “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증”입니다. 인수 0원이라는 안전성은 분명한 장점이지만, 실제 상가 시세와 수익성을 확인하기 전에는 56%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
