부산지방법원 2024타경104025. 부산 강서구 대저2동 일대의 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 대저2동 6165-3 건물은 일반철골구조 기타 판넬지붕 1층으로, 사용승인일은 2009.01.21이며 감정 당시 근린생활시설인 수리점으로 이용되고 있습니다. 소유자는 황재호이고 신청채권 청구액은 4,902,869,750원입니다.
표면상 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 871,560,000원에서 3회 유찰되어 최저가는 298,945,000원입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 인수금액과 점유관계, 그리고 일괄매각 대상의 물리적·법적 범위입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 6165-3 · 부산광역시 강서구 공항로265번길 20-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(수리점) · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 · 사용승인일 2009.01.21 |
| 토지 | 대 566㎡ · 평지 · 자루형 · 세로각지(가) · 공시지가 868,500원/㎡ |
| 소유자 | 황재호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 871,560,000원 / 298,945,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 4,902,869,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 ‘설정’보다 ‘말소’를 함께 봐야 한다
등기에는 2009년부터 여러 근저당 설정이 이어지지만, 과거 권리 대부분은 후속 말소등기로 정리돼 있습니다. 농업협동조합중앙회의 1·2·3번 근저당은 2010.05.17, 부산은행의 7·8·9번 근저당은 2016.01.05, 농협은행의 11번 근저당은 2019.01.02, 북부산농업협동조합의 13번과 전현풍의 14번 근저당은 2022.04.22 각각 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당 채권최고액을 단순 합산해 매수인 인수금액으로 잡으면 안 됩니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 신고 13명, 대항력 6명
현황조사상 임차·점유 신고자는 총 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 13명 모두 개별 임차·점유자로 봐야 합니다. 이 중 말소기준일 2022.04.22보다 먼저 전입한 6명의 보증금 합계는 37,000,000원입니다. 각 임차인의 점유 위치가 구분되지 않아 일괄매각 대상 건물별 실제 점유관계는 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문태영 | 2022.03.29 | 1,000,000원 / 200,000원 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 김필곤 | 2015.10.30 | 10,000,000원 / 1,210,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)송운개발(대표자 김태진) | 2022.06.08 | 10,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지상만 | 2016.01.13 | 5,000,000원 / 450,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 박경준 | 2013.11.12 | 10,000,000원 / 1,650,000원 | 있음 | 없음 2025.09.16 배당요구 | 10,000,000원 인수 |
| 문성환 | 2021.05.18 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 노현정 | 2023.05.04 | 미상 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 노선영 | 2023.05.04 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이수원 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 김옥희 | 2022.02.04 | 1,000,000원 / 미상 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 김정이 | 2024.01.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이엔지테크(주)(대표자 정점숙) | 2024.02.06 | 5,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김언섭 | 2024.01.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 회차별 실질취득 — 최저가 하락과 인수금은 별개
| 회차 가정 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 298,945,000원 | 37,000,000원 | 335,945,000원+ |
| 4회 유찰 시 | 209,261,500원 | 37,000,000원 | 246,261,500원+ |
| 5회 유찰 시 | 146,483,050원 | 37,000,000원 | 183,483,050원+ |
회차가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도로 남습니다. 이수원 관련 금액과 명도·측량·정비 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,945,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,985,230원 |
| 채권자 배당 | 21,110,000,000원 | 293,959,770원 |
| 대항력 임차인 6명 | 37,000,000원 | 0원 |
| 확인 인수액 | 37,000,000원 | 매수인 부담 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 21,110,000,000원과 미배당 20,816,040,230원은 과거 설정된 근저당의 채권최고액을 함께 합산한 계산입니다. 등기에는 해당 과거 근저당들의 말소등기가 존재하므로 실제 배당순위와 채권액은 법원의 채권계산서·배당표 원본으로 다시 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제도 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대저2동 6165-3은 근린생활시설인 수리점으로 이용 중입니다. 일괄매각 대상에는 수리점과 사무소로 이용되는 여러 철골·경량철골 건물이 포함돼 있습니다.
- 입지. 송백마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·농경지·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·제3종 구역·비행안전제2구역에 포함됩니다. 대저2동 6165-3은 하천 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황도로. 일괄매각 토지 중 일부가 현황도로로 이용되고 있습니다. 정확한 경계와 면적은 지적측량이 필요합니다.
- 건물 상태. 대저2동 6165-3을 포함한 일부 건물은 내부 현장조사가 이뤄지지 않아 내벽과 바닥 상태가 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택이 아닌 수리점·사무소와 토지의 일괄매각이고 개발제한구역 등 규제가 겹쳐 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명의 계약 원본. 문태영·김필곤·지상만·박경준·문성환·김옥희의 임대차계약서, 점유 부분, 실제 보증금 잔액과 배당 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 이수원 점유 확인. 전입일·보증금·월세가 모두 확인되지 않아 대항력 가능성과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 점유 위치 대조. 임차·점유자별 사용 부분이 특정되지 않았으므로 여러 건물 중 누가 어디를 사용하는지 현황도와 함께 확인해야 합니다.
- 말소등기 반영. 과거 농협·부산은행·농협은행·북부산농협·전현풍 근저당의 말소 여부를 등기 원본에서 다시 확인하고, 이를 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 채권양도·질권. 말소기준 근저당의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제이차유한회사 질권이 실제 배당과 매각조건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지적측량. 일부 토지가 현황도로로 사용되므로 도로 사용면적, 경계, 진입 동선과 일괄매각 대상의 정확한 범위를 측량으로 확정해야 합니다.
- 규제 확인. 개발제한구역·자연녹지지역·공항소음 제3종 구역·비행안전제2구역과 하천 관련 제한을 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 조사가 되지 않은 수리점 건물의 구조·설비·누수·철골 부식·불법 증축 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 298,945,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 335,945,000원 이상을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 미확정 인수와 일괄매각 범위다
이 물건은 감정가 871,560,000원에서 3회 유찰돼 298,945,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 6명의 확인 보증금 37,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 335,945,000원입니다. 이수원의 보증금과 대항력은 아직 확정되지 않아 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
등기상 오래된 근저당들은 후속 말소등기를 함께 읽어야 하므로 담보권 인수액을 과대 계산해서도 안 되지만, 반대로 임차인 위험을 가볍게 봐서도 안 됩니다. 여기에 수리점·사무소와 토지의 일괄매각, 개발제한구역과 비행안전구역, 일부 현황도로, 지적측량 필요, 내부 미조사 건물이 겹칩니다. 최저가 숫자는 낮지만 분석 난도와 환금성 위험은 높습니다. 이 사건은 가격만 보고 들어가는 물건이 아니라 임차계약·점유도·등기말소·측량·규제를 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 산정해야 하는 고난도 물건입니다.