부산지방법원 2024타경104827. 부산 북구 만덕동 금정산드림타워 7층 702호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 195,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,856,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 2%에 불과한 초저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 매수가격은 최저가로 판단하면 안 됩니다.
임차인 강연우는 2020.06.24. 전입하고 2020.07.13. 확정일자를 갖춘 뒤 2022.09.23. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2022.02.21. 부산신용보증재단 가압류보다 전입일이 빠르므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금 160,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 배당안에서는 임차인에게 3,386,592원만 배당되고, 156,613,408원이 매수인 부담으로 남습니다.
또한 말소기준권리보다 앞선 2020.11.27. 소유권이전청구권가등기가 있습니다. 이 가등기는 담보가등기인지 순위보전가등기인지에 관한 권리신고가 없어 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 매매예약이 완결될 경우에는 낙찰자가 취득한 소유권을 상실할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕1로 3, 7층 702호 (만덕동, 금정산드림타워) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 48.64㎡ · 지하 2층 / 지상 10층 중 7층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 · 폐문부재 |
| 소유자 | 권상중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 3,856,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강연우 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 위험
말소기준인 부산신용보증재단 가압류 이후의 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 가등기는 말소기준보다 앞서고, 임차인은 임차권등기일이 아니라 원래의 전입일인 2020.06.24.을 기준으로 대항력을 판단하므로 두 권리 모두 매수인에게 영향을 줍니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 인수
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강연우 | 702호 전부 주거·임차권등기 | 160,000,000원 | 2020.06.24. 2020.07.13. | 배당요구 있음 2022.09.23. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 강연우의 보증금 160,000,000원을 독립된 임차보증금으로 봐야 합니다. 현재 회차에서는 매각대금 3,856,000원에서 집행비용 469,408원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 3,386,592원이 배당되고, 남은 156,613,408원을 낙찰자가 인수합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 | 3,856,000원 | 3,386,592원 | 156,613,408원 | 160,469,408원 |
| 12회 유찰 시 | 2,699,200원 | 2,250,614원 | 157,749,386원 | 160,448,586원 |
| 13회 유찰 시 | 1,889,439원 | 1,455,429원 | 158,544,571원 | 160,434,010원 |
최저가가 3,856,000원에서 2,699,200원, 다시 1,889,439원으로 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 따라서 실질취득은 각 회차 모두 약 160,430,000원~160,470,000원 수준으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서 추가 유찰은 실질 매입비용을 의미 있게 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 39,789,408원 높다
금정산드림타워의 확인된 거래 표본은 2023.11. 전용 48.45㎡, 9층의 120,680,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액과 최신 거래 금액도 모두 120,680,000원입니다. 표본이 1건뿐이므로 정밀한 시세 판단에는 한계가 있지만, 확인된 기준값과 실질취득을 비교하면 가격 메리트가 없다는 방향은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.11 | 48.45㎡ | 9층 | 120,680,000원 | 실질취득이 39,789,408원 높음 |
| 시세 기준 | 대상 48.64㎡ | 7층 | 120,680,000원 | 133.0% |
현재 회차의 실질취득 160,469,408원은 최근 실거래보다 39,789,408원 높고, 최근 거래가의 133.0%입니다. 감정가 195,000,000원보다는 낮지만, 가격 판단에서 감정가 대비 할인율은 핵심 지표가 아닙니다. 실제 시장 거래보다 약 33% 높은 실질취득 구조이므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 469,408원 | - |
| 1. 임차인 강연우 보증금 | 160,000,000원 | 3,386,592원 | 156,613,408원 인수 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,952,528원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 경매신청채권 · 강연우 | 160,000,000원 | 0원 | 채권 관계 확인 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 부산신용보증재단과 경매신청채권에는 배당되지 않으며, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 만덕역 북측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지와 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 만덕역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 2층·지상 10층 건물로, 승강기·소방설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남하향 완경사지의 정방형 토지로 동측 약 20m, 북측 약 3~4m 포장도로에 접합니다. 준주거지역이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일단의주택단지조성사업지역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며, 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2019.01.30. 준공된 8세대 규모의 소규모 건물이고, 확인된 거래는 1건입니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 11회이며 낙찰 사례가 확인되지 않아 환금성은 낮게 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인과 권리자 확인. 정명숙 명의 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결권이 존속하는지 확인해야 합니다. 해소되지 않으면 소유권 상실 위험이 남습니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 강연우가 실제로 받은 배당액과 남은 보증금, 임차권등기 존속 여부를 배당표와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 강연우이고 금액도 160,000,000원으로 같으므로 임대차계약서, 경매신청 채권원인, 판결·집행권원을 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 자금부담은 3,856,000원이 아니라 임차보증금 인수를 합친 160,469,408원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 최저가가 더 내려가면 임차인 배당이 줄고 인수액이 늘어 실질취득은 약 160,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 점유·명도 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 현재 점유자, 임차권자의 실제 퇴거 여부와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 금액을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 가등기 원인서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “385만원 낙찰”이 아니라 “1.60억 인수형”
이 물건의 최저가는 3,856,000원이지만, 그 가격만 내고 소유권을 온전히 취득하는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 156,613,408원을 부담하면 현재 회차의 실질취득은 160,469,408원이 되고, 이는 확인된 최근 실거래 120,680,000원보다 33.0% 높습니다.
더 큰 문제는 금액으로 끝나지 않습니다. 말소되지 않는 2020.11.27. 가등기가 남아 있어 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있습니다. 11회 유찰과 감정가 대비 2%라는 외형적 할인율은 대항력 보증금과 선순위 가등기 앞에서 의미를 잃습니다. 가격 메리트 없음, 대규모 인수, 소유권 상실 가능성. 가등기와 임차채권이 원본 서류로 명확히 해소되지 않는 한 일반적인 입찰 대상으로 보기 어렵습니다.