울산지방법원 2025타경11549. 양산시 중부동 삼창 나동 504호, 전용 58.025㎡ 아파트입니다. 등기부상 소유자는 권순자이고, 말소기준권리는 2015.12.18 양산새마을금고 근저당권 26,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 백점수 근저당권 40,000,000원, 박정숙 근저당권 40,000,000원과 2025.03.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 87,000,000원에서 3회 유찰돼 29,841,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 84,750,000원, 최신 거래는 2024.12 75,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두 크게 밑돌지만, 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.8% 하락한 흐름이어서 단순 할인율만으로 적정가를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11549 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 중부동 431-2 삼창 나동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.025㎡ · 5층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 권순자 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 29,841,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 21,469,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준권리는 2015.12.18 양산새마을금고 근저당권입니다. 2018.07.27 백점수 근저당권, 2022.04.18 박정숙 근저당권, 2025.03.28 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 2015.09.11 설정됐던 양산새마을금고 근저당권은 2015.10.19 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 하락 추세
삼창 동일면적(58.03㎡) 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월에 해당하는 4건 평균은 84,750,000원입니다. 최신 거래는 2024.12의 75,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.8% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 58.03㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2024.09 | 58.03㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2024.07 | 58.03㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 58.03㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 58.03㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2021.12 | 58.03㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 84,750,000원 |
현재 최저가 29,841,000원은 최근 12개월 평균의 35.2%, 전체 실거래 평균 89,666,666원의 33.3%입니다. 감정가 87,000,000원 역시 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 3회 유찰로 입찰 기준가격이 크게 낮아졌습니다. 다만 최신 거래가 75,000,000원까지 내려왔고 최근 추세가 -14.8%인 만큼, 과거 1억원 거래를 현재 시세 기준으로 삼는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 937,138원 |
| 1. 근저당 · 양산새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 백점수 | 40,000,000원 | 2,903,862원 |
| 3. 근저당 · 박정숙 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 106,000,000원 중 예상 배당액은 28,903,862원이며, 미배당은 77,096,138원입니다. 백점수와 박정숙의 후순위 근저당에서 미배당이 발생하지만 이 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 29,841,000원 | 28,903,862원 | 77,096,138원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,888,700원 | 20,112,703원 | 85,887,297원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 14,622,090원 | 13,958,892원 | 92,041,108원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 발생해도 권리인수액이 가격 하락분을 상쇄하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 중부동 남부시장 남서측 인근으로 단독주택·다가구주택·공동주택·근린생활시설·점포·시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 위생급배수시설·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모·연식. 삼창은 40세대, 준공일 1984.07.28입니다. 동일면적 실거래는 확인되지만 거래 표본이 6건으로 많지는 않습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 점유자 재확인. 서미곤은 가동(A동) 504호 거주자로 조사됐지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 나동 504호 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 89,666,666원보다 최근 12개월 평균 84,750,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 14.8% 낮아졌으므로 과거 99,000,000원~100,000,000원 거래만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성 확인. 40세대·1984년 준공 단지이고 경매 평균 유찰이 3.0회이므로 실제 매수층과 향후 매도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 근저당에 큰 미배당이 생기지만 매각으로 소멸하는 권리이므로, 미배당 77,096,138원을 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·관리비 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 크게 낮아졌다”
이 사건의 말소기준권리는 2015.12.18 양산새마을금고 근저당권이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 87,000,000원에서 3회 유찰돼 29,841,000원, 최근 12개월 실거래 평균 84,750,000원의 35.2%까지 내려왔습니다. 가격 여유는 큰 편입니다.
다만 최신 거래가 75,000,000원이고 최근 거래 추세가 -14.8%라는 점, 40세대·1984년 준공 단지라는 점, 동일 단지 경매 평균 유찰이 3.0회라는 점은 함께 봐야 합니다. 권리 리스크보다 시장성·건물상태·실제 점유 확인이 승부처인 물건입니다.
