울산지방법원 2025타경11662. 양산시 북부동 488-25 소재 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 353.8㎡의 일반상업지역 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조와 경량철골구조의 평스라브지붕 단층 근린생활시설입니다. 감정가는 1,465,840,400원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 502,783,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기상 권리 흐름은 단순합니다. 2018년 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 근저당권은 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기초가 되는 근저당권과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 현황 대부분이 공실이고 임대관계도 미상입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 만큼, 현재 최저가가 실제 상업용 부동산 시세보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11662 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북부동 488-25 · 경상남도 양산시 북안남2길 13 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 소량의 수목 포함 |
| 토지 | 대 353.8㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 현황 | 단층 근린생활시설 · 현황 대부분 공실 · 1층 일부 43.34㎡ 증축 포함 평가 |
| 소유자 | 영남종합산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,465,840,400원 / 502,783,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 804,700,382원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.07.05. 부산시중앙신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 910,800,000원입니다. 2025.04.17. 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.07.09. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경됐습니다. 근저당권과 그 이전등기는 매각으로 소멸하는 권리 흐름이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 502,783,000원은 감정가 1,465,840,400원의 약 34.3%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료 없이 감정가와 유찰률만 확인되므로, 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실을 곧바로 시세 대비 저가로 해석할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 임대수익, 공실 해소 가능성, 건물 활용도와 토지가치가 함께 검토돼야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 502,783,000원 | 0원 | 415,444,830원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 351,948,100원 | 0원 | 564,579,173원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 246,363,669원 | 0원 | 668,685,422원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 반면 매각가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 502,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,427,830원 |
| 1. 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 910,800,000원 | 495,355,170원 |
| 근저당권 미배당 | - | 415,444,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용되며, 소유자 잔여금은 없습니다. 근저당권 미배당액은 415,444,830원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산종합운동장 동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설과 일부 주택이 혼재한 상업지대입니다. 상업용 부동산으로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 여건도 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지 353.8㎡이며 공시지가는 1,180,000원/㎡입니다. 평지·세로장방 형태이고 소로한면에 접합니다.
- 규제. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 평스라브지붕 단층 건물로, 전기·위생·급배수· 오수정화시설과 옥탑 계단실 등 부대설비가 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 토지상 소량의 수목이 매각에 포함됩니다. 2010.07.19. 증축된 1층 일부 43.34㎡도 기존 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 현황 대부분이 공실인 근린시설이고 3회 유찰된 물건이므로, 주거용 부동산보다 매수층과 활용방안 검토를 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 토지와 건물의 현재 사용가치 및 임대 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 공실 원인. 대부분 공실인 상태가 시설 노후, 수요 부족, 업종 제한 또는 건물 활용도와 관련되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용 중인 공간이 있는지 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 소량의 수목, 1층 증축부분 43.34㎡가 매각에 포함되는 범위를 현황과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 포함해 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 및 도로접면이 계획한 용도에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018년 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 근저당권 이전 관계는 매각으로 정리됩니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원이므로 권리 인수 문제는 크지 않습니다.
하지만 감정가 1,465,840,400원에서 3회 유찰돼 502,783,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매력적인 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 대부분 공실인 근린시설과 토지이며, 임대관계도 미상입니다. 실거래 비교 없이 확인되는 것은 감정가 대비 34.3%라는 숫자뿐입니다. 권리는 합격, 가격과 활용성은 추가 검증. 현재 판단의 핵심은 할인율이 아니라 공실 해소 가능성과 상업용 부동산으로서의 실제 가치입니다.
