울산지방법원 2025타경11719. 울산 동구 일산동 465-15의 토지와 5층 근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조, 철근콘크리트지붕 5층이며 현재 1층은 주차장·창고, 2~5층은 스크린골프장으로 이용되고 있습니다. 소유자는 김수자·이명용으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
말소기준은 2011년 3월 15일 설정된 방어진농업협동조합의 근저당권 채권최고액 2,080,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 9월 18일 두 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 이는 기존 근저당권의 승계이며, 최초 설정일의 권리 순위를 따릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11719 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 465-15 · 울산광역시 동구 학문로 28 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 주차장 및 창고 · 2~5층 스크린골프장 |
| 건물구조 | 일반철골구조 · 철근콘크리트지붕 5층 |
| 토지 | 대 765.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,697,000원/㎡ |
| 소유자 | 김수자 2분의 1 · 이명용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,656,203,690원 / 1,254,078,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 1,497,075,049원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 점유관계는 확인 필요
임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당권 이후의 후순위 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 채무를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 1,254,078,000원으로 감정가 3,656,203,690원의 34.3%입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 특히 1층 주차장·창고, 2~5층 스크린골프장으로 이용되는 근린시설은 토지 가치뿐 아니라 임대수익, 공실 가능성, 시설 상태와 대체 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,254,078,000원 | 1,101,682,780원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 877,854,600원 | 1,474,143,946원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 614,498,220원 | 1,734,866,762원 |
유찰이 거듭될수록 매수인의 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당은 커집니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인의 실질취득액은 현재 회차 기준 1,254,078,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,254,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,940,780원 |
| 1. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 2,080,000,000원 | 1,239,137,220원 |
| 2. 후순위 근저당 · 방어진농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,820,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 예상배당입니다. 현재 회차의 채권자 총 미배당은 1,101,682,780원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명덕여자중학교 동측 인근에 위치하며 주위는 학교, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 주차장 및 창고, 2~5층은 스크린골프장으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 5층 건물로 시스템에어컨, 소화전, 화재탐지, 승강기, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 765.3㎡, 사다리형 완경사 토지로 중로 한 면에 접하며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 중로2류에 접하고 가축사육제한구역·학교 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 층별 안내판은 지하 1층·1~4층으로 표시되고, 공부상 1층은 현황 주차장·창고로 이용됩니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 토지 지상의 수목과 화단 등은 토지 가액에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 스크린골프장 운영자와 각 층 점유자, 임대차계약, 보증금·차임, 시설물 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 층별 현황 대조. 일반건축물대장의 1~5층과 현장 안내판의 지하 1층·1~4층 표시가 어떻게 대응하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 토지·근린시설의 거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 시설 상태. 스크린골프장 내부 인테리어, 시스템에어컨, 승강기, 소방·급배수설비의 상태와 인도 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 수목·화단의 포함 범위, 경계와 도로 접면을 원본 및 현장에서 대조하세요.
- 세금·체납. 당해세와 공과금, 관리비 및 시설 유지비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·운영은 보류
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 물건은 1층 주차장·창고와 2~5층 스크린골프장으로 구성된 근린시설이며 임대관계가 미상입니다.
최저가는 감정가의 34.3%인 1,254,078,000원까지 내려왔지만, 3회 유찰과 특수한 이용상태를 함께 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 더한 1,254,078,000원이며, 이 금액이 실제 시장가치보다 낮은지는 비교 거래·임대수익·점유관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격과 운영성은 현장검증 후 판단입니다.
