울산지방법원 2025타경11726. 울산 남구 신정동 대상웰리움 4층 404호, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 겉으로는 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 38,416,000원까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 안정수는 2023.02.13 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.12.15입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2024.04.01이므로 임차인의 대항력이 그보다 앞섭니다.
따라서 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 매각대금 38,416,000원 중 집행비용 1,091,488원을 제외한 37,324,512원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 89,675,488원이 남습니다. 결과적으로 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 128,091,488원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 지하1층 지상18층 건물의 제4층 제404호 |
| 소유자 | 노희창 (2021.02.25 매매 · 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 38,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,619,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 2024.04.01 접수된 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 하지만 안정수의 전입·점유일은 2023.02.13으로 말소기준보다 빠릅니다. 이후 2024.09.04 임차권등기가 설정됐고, 배당요구도 이루어졌습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 남은 보증금은 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안정수 | 전유부분 전부 · 127,000,000원 | 2023.02.13 / 2022.12.15 | 2024.09.04 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 38,416,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어오기 때문에 최저가를 시장가격과 직접 비교하는 방식은 잘못된 접근입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,416,000원 | 89,675,488원 | 128,091,488원 |
| 4회 유찰 시 | 26,891,200원 | 100,992,842원 | 127,884,042원 |
| 5회 유찰 시 | 18,823,840원 | 108,914,989원 | 127,738,829원 |
회차가 더 내려가도 총 부담은 127,000,000원 보증금 부근에 머뭅니다. 현재 회차의 실질취득 128,091,488원은 감정가 112,000,000원의 약 114.4%입니다. 따라서 “감정가의 34%에 산다”는 표현은 실제 경제적 부담을 반영하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 |
| 1. 임차인 안정수 보증금 | 127,000,000원 | 37,324,512원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 132,619,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 안정수는 37,324,512원만 배당받고 보증금 부족분 89,675,488원이 남습니다. 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현황도 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 울산중앙초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·빌라 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상18층이며 전기·위생·급배수·도시가스·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총액 계산. 현재 회차는 38,416,000원에 낙찰되더라도 안정수 미배당 89,675,488원을 더해 실질취득 128,091,488원으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 26,891,200원, 5회 유찰 시 18,823,840원으로 낮아져도 인수액은 각각 100,992,842원·108,914,989원으로 증가합니다.
- 임차인 원본 확인. 안정수의 임차권등기명령, 전입일 2023.02.13, 확정일자 2022.12.15, 보증금 127,000,000원과 실제 배당요구 상태를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 현장조사에서 보증금 3,000,000원·월세 550,000원·2025년 4월~12월 임차관계가 탐문됐으므로 현재 점유와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 대조. 최저가가 아닌 실질취득 약 1.28억원을 기준으로 동일 건물·인근 유사 오피스텔 거래가격과 비교해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “1.27억 보증금”이 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 112,000,000원에서 38,416,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 하지만 안정수의 대항력이 말소기준보다 앞서고 보증금이 127,000,000원이므로, 현재 회차에서 89,675,488원의 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다. 실질취득은 128,091,488원으로 감정가보다 높습니다.
추가 유찰이 돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 127,000,000원 부근에 묶입니다. 여기에 현장조사상 별도 임차관계까지 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “총 부담 1.28억원이 현재 시장에서 적정한가”입니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 대항력 인수형 오피스텔입니다.
