울산지방법원 2025타경11736. 울산 동구 방어동 명성블루빌2차 3층 302호 아파트입니다. 감정가는 210,000,000원인데 4회 유찰되어 최저매각가는 50,421,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 등기부에는 2022.02.28 설정된 전세금 190,000,000원의 전세권이 존재합니다. 이 권리는 2024.07.02의 우리금융캐피탈 가압류보다 앞서고, 매각물건명세상 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.
현재 매각가 50,421,000원을 가정하면 집행비용 1,307,578원을 뺀 49,113,422원이 전세권자에게 배당되고, 전세금 중 140,886,578원 상당이 미배당으로 남습니다. 낙찰가 50,421,000원에 이 부담을 더하면 191,307,578원이 되지만, 핵심 구조는 낙찰가가 더 내려가더라도 전세금 미배당분이 늘어나 실질취득 부담이 약 190,000,000원 수준으로 고정되는 인수형이라는 점입니다. 그러므로 이 물건을 “5천만원대 아파트”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11736 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 931-7 명성블루빌2차 3층 302호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 500 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 | 13층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 한명희 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 50,421,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 30,962,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 전세권 | 삼환기업주식회사 · 전세금 190,000,000원 · 주거용 전부 |
① 권리 흐름 — 핵심은 1.90억 선순위 전세권
2014년 울산태화신용협동조합 근저당과 2017년 삼성생명보험 근저당, 2021년 한국캐피탈 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단 기준에서 제외됩니다. 현재 경매에서 가장 중요한 권리는 2022.02.28 전세금 190,000,000원으로 설정된 전세권입니다. 이후 2024.07.02 우리금융캐피탈 가압류가 말소기준권리가 되고, 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 5,042만원이 아니라 약 1.90억원을 봐야 한다
명성블루빌2차의 거래 표본은 전용 84㎡대 2건입니다. 2021.08에 200,000,000원, 2021.09에 230,000,000원에 거래되었고 평균은 215,000,000원입니다. 단순 최저가 50,421,000원은 평균의 23.5%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 평가하는 것은 잘못입니다. 선순위 전세권을 반영한 실질취득 부담은 약 190,000,000원으로, 거래평균 215,000,000원의 약 88.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 84.97㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 84.14㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 평균 | 84㎡대 | 2건 | 215,000,000원 |
다만 거래 표본이 2건뿐이고 거래 시점도 2021년이므로, 이 평균만으로 현재 가치를 확정하기 어렵습니다. 특히 19세대 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회이며, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 따라서 과거 거래평균보다 다소 낮다는 이유만으로 강한 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 2. 전세권 · 주식회사삼환기업 | 190,000,000원 | 49,113,422원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 36,363,769원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 25,156,712원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 도이치파이낸셜 주식회사 | 8,139,575원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구신용보증재단 | 30,453,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 300,113,763원 중 예상 배당은 49,113,422원이며 부족액은 251,000,341원입니다. 이 중 가격판단에 직접 반영해야 하는 핵심은 매각으로 말소되지 않는 선순위 전세권의 미배당 부분입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방어진초등학교 북서측 인근이며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접하고, 방어진초등학교·하나유치원 상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 704.2㎡, 공시지가 1,866,000원/㎡이며 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중입니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 단지이고 확인된 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.0회입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 50,421,000원에 낙찰받더라도 전세권 미배당분을 합친 실질부담은 약 190,000,000원 수준입니다.
- 전세권 원본 확인. 을구 7번 전세권의 존속·배당·인수 범위와 매각물건명세서 기재를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 5회 유찰 시 35,294,700원, 6회 유찰 시 24,706,290원으로 내려가도 인수액이 커져 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
- 시세 최신성 점검. 확인된 거래는 2021.08·2021.09 두 건뿐이므로 현재 호가·실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대이고 거래 표본이 적어 매도 시 가격 발견과 매수자 확보에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 여부와 전세권 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “1.90억 인수구조”가 본질
이 사건은 최저가 50,421,000원이라는 숫자만 보면 큰 폭으로 싸 보입니다. 하지만 말소되지 않는 전세금 190,000,000원의 선순위 전세권이 존재해 현재 매각가에서 약 140,886,578원의 미배당 전세금이 남습니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 전세금 약 190,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다.
과거 거래평균 215,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 88.4% 수준이지만, 거래가 2021년 두 건에 불과하고 19세대 소규모 단지이며 이미 4회 유찰됐습니다. 표면 할인율은 매우 크지만 권리 인수 때문에 실제 할인폭은 제한적입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰되나”가 아니라 선순위 전세권을 포함한 총 취득부담이 현재 가치에 비해 충분히 낮은가입니다.
