부산지방법원 2024타경106151. 부산 사하구 하단동 ‘하단드리움’ 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가 현황은 공동주택인 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유한책임회사다옴건축이며, 2024년 박현무가 청구금액 65,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 116,000,000원에서 13회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,124,000원까지 내려온 상태입니다.
권리관계만 보면 말소기준은 2022년 8월 31일 강종필의 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 정리된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인으로 신고·정리된 사람은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현장 점유자가 누구인지, 주거 또는 영업 목적으로 사용 중인지 확인하기 전에는 명도와 대항력 문제를 완전히 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경106151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 2층 201호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 공동주택(주거용 오피스텔) · 대상면적 18.68㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층 · 사용승인일 2021.01.22 |
| 소유자 | 유한책임회사다옴건축 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 1,124,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현무 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2021년 설정된 중부산농업협동조합 및 김경훈의 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 8월 31일 강종필의 근저당권이며, 2024년 6월 28일 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서도 강종필에게 일부만 배당되고 박현무는 배당받지 못하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 13회 유찰을 함께 봐야 한다
하단드리움은 2021년 사용승인된 21세대 규모 건물입니다. 대상 면적과 유사한 거래 12건의 전체 평균은 90,329,166원이지만, 2021~2023년의 9,000만원대 및 1억원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 78,666,666원, 최신 거래는 2025년 3월 56,000,000원이며, 최근 가격은 과거 구간보다 16.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 17.37㎡ | 5층 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 20.35㎡ | 7층 | 90,000,000원 |
| 2024.07 | 18.98㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 6층 | 93,000,000원 |
| 2023.09 | 20.35㎡ | 3층 | 97,000,000원 |
| 2023.09 | 20.35㎡ | 6층 | 97,000,000원 |
| 2023.09 | 20.35㎡ | 5층 | 97,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 5층 | 93,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6층 | 87,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6층 | 87,000,000원 |
| 2021.10 | 20.35㎡ | 6층 | 104,000,000원 |
| 2021.09 | 20.35㎡ | 4층 | 92,950,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 78,666,666원 |
| 전체 평균(참고) | — | 12건 | 90,329,166원 |
최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득가는 1,124,000원으로 최근 12개월 평균의 1.4%입니다. 숫자만 보면 매우 낮지만, 이 할인율 자체가 투자 메리트를 보증하지는 않습니다. 시장은 이미 13차례 응찰을 유보했고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.4회, 매각률은 0.0%입니다. 일반적인 가격 할인만으로 설명하기 어려운 상태이므로 매각물건명세서, 현황점유, 용도 적합성과 실제 사용 가능 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 420,232원 |
| 1. 근저당 · 강종필 | 100,000,000원 | 703,768원 |
| 2. 강제경매 신청 · 박현무 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 165,000,000원 중 채권자 배당액은 703,768원이며, 미배당액은 164,296,232원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 1,124,000원 | 703,768원 | 164,296,232원 |
| 14회 유찰 시 | 786,800원 | 372,638원 | 164,627,362원 |
| 15회 유찰 시 | 550,760원 | 140,846원 | 164,859,154원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단초등학교 동측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 하단역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 현황 용도. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이지만 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2021.01.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며 급배수·위생·승강기·옥내소화전·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 5필 일단의 평탄한 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 10미터, 북동측 약 4미터 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 거래 흐름. 최신 거래가는 56,000,000원이고 최근 가격 추세는 과거보다 16.5% 하락했습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설, 현황상 주거용 오피스텔이라는 표현이 함께 존재합니다. 허용 용도와 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·사업자등록·점유개시일 확인이 필요합니다.
- 13회 유찰 원인. 감정가의 0.97%까지 내려왔는데도 매각되지 않은 이유를 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 상태에서 찾아야 합니다.
- 명도 비용. 소유자 또는 제3자가 점유 중이면 인도명령·명도협의 비용과 기간이 실제 취득비용보다 커질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용 현황을 관리주체에 확인하세요.
- 환금성 검증. 21세대 소규모 건물이고 단지 경매 통계상 매각률이 0.0%입니다. 취득 후 임대 또는 재매각 경로를 사전에 점검하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 문건과 배당요구 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 정리된 예상 인수액도 0원입니다. 실질취득가 1,124,000원은 최근 12개월 평균 78,666,666원의 1.4%로 표면상 매우 낮습니다. 그러나 시장은 이미 13차례 이 가격 하락 과정에서도 응찰을 유보했습니다. 사건상 근린시설과 현황상 주거용 오피스텔의 차이, 임대관계 미상, 소규모 건물의 낮은 경매 환금성이 동시에 남아 있습니다.
권리만 보면 통과, 물건성과 환금성은 보류가 합리적입니다. 최저가의 절대금액을 보고 접근하기보다, 현장 점유와 용도 문제를 직접 해소하고 취득 후 사용·임대·매각이 가능하다는 판단이 설 때만 입찰가를 검토해야 합니다.
