울산지방법원 2025타경11798. 울산 동구 방어동 한샘아파트 9층 901호, 전용 72.5425㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 임희선이며 2014.03.27. 거래가 191,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저가는 두 차례 유찰을 거쳐 69,580,000원까지 내려왔습니다. 감정가 142,000,000원의 49%라 표면적으로는 큰 할인처럼 보이지만, 권리관계의 핵심은 최저가보다 앞선 이산성의 임차권입니다.
이산성은 2021.01.04. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.11.10.입니다. 임차보증금은 140,000,000원이며 2024.04.26. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2024.06.24. 우리금융캐피탈의 가압류입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 128-4 한샘아파트 9층 901호 · 도로명 울산광역시 동구 동진로 22 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 72.5425㎡ · 철근콘크리트구조 · 9층 중 9층 |
| 소유자 | 임희선 (2014.03.27. 거래가 191,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,824,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘인수보증금’이 먼저다
말소기준권리는 2024.06.24. 우리금융캐피탈 가압류 44,218,650원입니다. 그 뒤의 경북신용보증재단 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이산성은 전입·점유가 2021.01.04.이고 주택임차권등기도 2024.04.26.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이산성 901호 72.5425㎡ 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 2021.01.04 | 2020.11.10 | 2024.04.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금만으로 보증금 전액을 충당할 수 없습니다. 따라서 배당과 인수는 동시에 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 141,652,440원으로 비교해야 한다
한샘아파트는 15세대, 2004.12.07. 사용승인된 아파트입니다. 동일 면적대 실거래 4건의 평균은 153,500,000원이고, 최신 거래는 2022.11.의 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 73.08㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.10 | 73.08㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.05 | 72.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 73.08㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 153,500,000원 |
최저가만 보면 최근 12개월 평균 지표 153,500,000원의 45.3%에 불과합니다. 그러나 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 141,652,440원은 평균의 약 92.3%이지만, 최신 거래 140,000,000원의 약 101.2%입니다. 평균 대비로는 낮아도 최신 거래보다 1,652,440원 높기 때문에 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 |
| 1. 임차인 이산성 보증금 | 140,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 44,218,650원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 16,651,644원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 146,824,959원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 69,580,000원이 집행비용 1,652,440원과 임차인 배당 67,927,560원으로 전부 소진됩니다. 이산성 보증금의 미배당 잔액 72,072,440원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 72,072,440원 | 141,652,440원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 92,570,708원 | 141,276,708원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 106,919,496원 | 141,013,696원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방어진초등학교 남동측 인근으로 아파트·근린상가·다세대주택·단독주택 등이 형성된 지역이며 제반 환경조건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모·거래. 총 15세대, 2004.12.07. 준공 단지입니다. 동일 면적대 확인 실거래는 4건이며 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 토지. 토지면적 674.2㎡, 공시지가 1,052,000원/㎡이며 평지·사다리형·중로각지 조건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰 기준은 최저가가 아니라 실질취득. 현재 최저가 69,580,000원이 아니라 인수액을 합친 141,652,440원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 이산성의 보증금은 140,000,000원이고 현재 예상배당은 67,927,560원입니다. 미배당 72,072,440원이 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰의 효과 제한. 3회 유찰 시 실질취득 141,276,708원, 4회 유찰 시 141,013,696원으로 최저가 하락폭에 비해 총 부담 감소폭은 작습니다.
- 최신 거래와 비교. 실질취득 141,652,440원은 최신 실거래 140,000,000원보다 1,652,440원 높습니다. 최저가 45.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 권리 순서 재확인. 이산성의 전입·점유 2021.01.04. 및 임차권등기 2024.04.26.은 말소기준 가압류 2024.06.24.보다 앞섭니다.
맺으며 — “69,580,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 142,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 69,580,000원까지 떨어졌지만, 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 67,927,560원이고, 남은 72,072,440원은 낙찰자가 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 141,652,440원입니다.
이 금액은 실거래 평균 153,500,000원보다는 낮지만, 최신 거래 140,000,000원보다는 1,652,440원 높습니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 인수액이 증가하므로 총 부담은 계속 약 140,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 15세대의 소규모 단지와 이미 2회 유찰된 이력까지 감안하면, 이 사건은 낮은 최저가 자체가 투자매력이 되는 물건이 아니라 대항력 임차인의 미배당액을 정확히 계산해야 하는 인수형 물건입니다.
