울산지방법원 2025타경11906. 울산 동구 서부동 ‘서부성원상떼빌’ 103동 1층 103호, 전용 84.85㎡ 아파트입니다. 윤웅식 씨가 2017년 거래가 290,000,000원에 소유권을 취득하면서 우리은행에 채권최고액 220,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 존속하는 핵심 후순위 권리는 2022년 아이앤유크레디트대부의 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하며 예상배당표상 배당액은 0원입니다. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니므로, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 서부동 248-24 서부성원상떼빌 103동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 봉수로 450 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.85㎡ · 지하 1층, 지상 25층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 윤웅식 (2017.04.26. 소유권이전 · 거래가 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,692,373원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2017.04.26. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2021.11.05. 채권최고액을 180,200,000원으로 변경한 기록이 있고, 2025.01.22. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2022.03.07. 설정된 아이앤유크레디트대부 근저당권과 2025.06.02. 경매개시결정은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 68%, 1층 가격은 별도 보정
서부성원상떼빌은 1,810세대, 사용승인일은 2005.10.28.입니다. 아래는 2026년 5월부터 7월까지 확인된 단지 실거래 12건으로, 전용 84.85㎡를 중심으로 79.21㎡와 84.97㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.85㎡ | 24 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 79.21㎡ | 18 | 264,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 18 | 309,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 79.21㎡ | 23 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 79.21㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 285,083,333원 |
최근 12개월 평균은 285,083,333원, 최신 거래는 2026년 7월 330,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 평균의 68.0%이고, 최근 12건의 최저 거래가인 200,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 시세와 비교할 실질취득액 역시 193,900,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 선순위 근저당 · 우리은행 설정 | 220,000,000원 | 190,385,400원 |
| 2. 후순위 근저당 · 아이앤유크레디트대부 | 162,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 382,500,000원 중 예상 배당액은 190,385,400원, 미배당액은 192,114,600원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 서부동 소재 서부초등학교 남동측 인근이며, 주변은 노변 근린생활시설·공동주택·주상용 건물·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 단지 토지는 북측·서측 약 25~30m, 동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 25층 건물의 1층 103호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 일단의주택단지조성사업지역이며, 가축사육제한구역과 학교 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 1,810세대 규모 단지이며 2026년 5~7월 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 층별 거래가격 편차가 크고 대상이 1층이므로 일반 평균가보다 저층 거래를 우선 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 1층 현장성. 채광·사생활·외부 소음·습기·조경 간섭과 내부 수리 상태를 확인한 뒤 1층 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 220,000,000원과 2021년 변경액 180,200,000원이 함께 나타나므로 근저당 변경 내용과 한국주택금융공사 이전 범위를 원본 대조하세요.
- 배당 미충족 구분. 총 미배당액 192,114,600원은 채권자 측 부족액이며 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 시점을 관리사무소 및 점유자에게 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 1층 검증 후 판단
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없어 권리분석 구조는 비교적 단순합니다. 가격 역시 현재 최저가 193,900,000원이 최근 12개월 평균 285,083,333원의 68.0%여서 단순 수치로는 여유가 있습니다.
다만 평균 시세를 그대로 적용하기에는 대상 호수가 1층이라는 변수가 큽니다. 실제 같은 면적의 1층 거래는 263,000,000원, 2층 거래는 200,000,000원이어서 저층에서도 거래 편차가 확인됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격도 관심 구간이지만, 점유와 1층 상품성을 확인해야 비로소 입찰 가능한 물건입니다.
