울산지방법원 2025타경11955. 울산광역시 동구 일산동 573-2, 도로명주소 번덕9길 52 물건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 1·2층 단독주택, 부속 변소 및 창고입니다. 토지는 158.0㎡의 대지이며, 감정가 240,880,640원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 82,622,000원까지 내려왔습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 1997년 설정된 방어진농업협동조합 근저당은 2019.11.26. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2019.12.11. 설정된 채권최고액 60,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 2021.12.27. 같은 방어진농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당과 2025.06.10. 임의경매개시결정이 있으며, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11955 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 573-2 · 울산광역시 동구 번덕9길 52 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 단독주택 · 부속 변소 및 창고 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 부속건물 벽돌조 슬래브 단층 변소 |
| 토지 | 대 · 158.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한호경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 240,880,640원 / 82,622,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 22,245,935원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.12.11. 방어진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2021.12.27. 후순위 근저당과 2025.06.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
최저매각가 82,622,000원은 사건의 3회 유찰 회차 금액이며, 회차 표기상 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 동일 지역·유사 주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태는 1·2층 단독주택이고, 토지는 자루형·세로한면(가) 조건입니다. 따라서 아파트처럼 단순한 평형 실거래 평균으로 접근하기보다는 토지 158.0㎡와 건물 현황을 함께 확인하는 방식이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,887,196원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 방어진농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 방어진농업협동조합 | 60,000,000원 | 20,734,804원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 120,000,000원 중 80,734,804원이 배당되고, 39,265,196원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 동구 화정동 소재 화정초등학교 동남측 근거리에 위치하며, 주변은 기존주택가로 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1·2층은 단독주택, 부속건물은 변소 및 창고로 이용됩니다.
- 구조·설비. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며 도시가스 난방, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대지 158.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 731,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태 확인. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이지만 감정상 실제 이용은 1·2층 단독주택입니다. 현황과 공부를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최저가 82,622,000원이 감정가의 34% 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 비교해야 합니다.
- 토지 형상·도로 조건 확인. 158.0㎡ 자루형 토지와 세로한면(가) 접면 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각조건은 일괄매각이므로 토지·건물 및 부속 부분의 포함 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019.12.11. 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장과 시세 검증 후
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이며, 2019.12.11. 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 감정가 240,880,640원에서 82,622,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 최근 거래 시세가 없어 “시세보다 싸다”는 결론은 아직 낼 수 없습니다.
따라서 이 물건은 권리보다 가격 검증과 현장 확인이 핵심입니다. 1·2층 단독주택 이용상태, 158.0㎡ 자루형 토지, 도로접면 조건을 확인하고 실제 주변 거래가격을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
