울산지방법원 2025타경11955. 울산 동구 일산동 573-2 토지와 번덕9길 52 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 1·2층 단독주택, 부속건물은 변소 및 창고입니다. 토지는 158.0㎡이고 소유자는 한호경입니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있어 토지와 건물을 하나의 입찰 단위로 판단해야 합니다.
권리의 기준점은 2019년 12월 11일 설정된 방어진농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 그보다 앞선 1997년 근저당권 42,000,000원은 2019년 11월 26일 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 2021년 설정된 추가 근저당권 60,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 현재 회차에서 후순위 근저당 일부가 배당받지 못해도 그 부족액은 매수인에게 넘어오지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 573-2 · 울산광역시 동구 번덕9길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 단독주택 · 부속 변소 및 창고 |
| 건물 구조 / 설비 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 도시가스 난방 · 위생 및 급배수설비 |
| 토지 | 158.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한호경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,880,640원 / 118,031,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 22,245,935원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 현재 부담되는 근저당은 방어진농업협동조합의 2019년 60,000,000원과 2021년 60,000,000원으로, 채권최고액 합계는 120,000,000원입니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 118,031,000원으로 감정가 240,880,640원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 회차 정보는 분명한 가격 하락 신호이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 응찰가는 인근 단독주택과 토지의 최근 거래, 건물 상태, 접도 조건을 대조한 뒤 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 118,031,000원 | 115,578,566원 | 4,421,434원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 82,621,700원 | 80,734,509원 | 39,265,491원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 57,835,190원 | 56,394,157원 | 63,605,843원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당은 4,421,434원에서 39,265,491원, 63,605,843원으로 증가합니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 회차별로 달라지는 것은 채권자의 회수율이지, 낙찰자의 권리 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,434원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 방어진농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 방어진농업협동조합 | 60,000,000원 | 55,578,566원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 120,000,000원 중 115,578,566원이 배당되고 4,421,434원이 미배당되는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 화정동 소재 화정초등학교 동남측 근거리에 위치하며, 주변은 기존 주택가로 근린생활시설과 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 1·2층은 단독주택으로 이용되고, 부속건물은 변소 및 창고입니다.
- 구조·설비. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며 도시가스 난방, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 158.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·자루형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역이며 공시지가는 731,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 토지 형상과 접도, 단독주택의 실제 상태에 따라 매수층과 가격 차이가 생길 수 있어 아파트처럼 표준화된 가격 판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 등기부·감정평가서·매각목록에서 포함 범위와 부속건물을 대조하세요.
- 용도 현장 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지지만 감정 이용상태는 1·2층 단독주택입니다. 실제 내부 구획과 이용 형태를 확인하세요.
- 접도·진입 확인. 자루형 토지와 세로한면(가) 조건이므로 도로 폭, 차량 진입, 주차, 경계 상태를 현장에서 점검하세요.
- 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 내부 확인 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 산정. 감정가 49%만 근거로 응찰하지 말고 인근 토지와 단독주택의 거래가격, 건물 상태를 반영해 상한가를 산정하세요.
- 후순위 미배당 오해 금지. 현재 회차 미배당 4,421,434원은 채권자 손실이며 매수인 인수금이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2019년 방어진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 이용은 2층 단독주택이고 토지는 자루형·세로한면(가)이어서 개별성이 큽니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 주변 거래를 확인한 뒤 판단. 이 물건의 승부처는 추가 권리 인수가 아니라 토지·건물의 실제 가치와 접도 조건입니다.
