울산지방법원 2025타경12040. 울산 북구 연암동 212-1·213 일원의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중이고 사용승인일은 1986.11.20입니다. 토지는 390㎡, 지목은 대이며 두 필지가 일단의 토지로 이용되고 있어 일괄 평가됐습니다. 감정가는 695,000,220원, 현재 최저매각가는 340,550,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준은 1997.02.12 설정된 병영농업협동조합의 근저당권 140,000,000원이고, 그 뒤의 중울산농업협동조합 근저당권 120,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1998년 김광호 근저당과 1999년 중앙농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 등재 임차인이 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 연암동 212-1, 213 · 울산광역시 북구 상연암길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 토지 390㎡ |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1986.11.20 · 관리상태 보통 |
| 소유자 | 전영애 · 전향미 · 전현석 · 전현우 (각 4분의 1) |
| 소유권 변동 | 2024.01.06 협의분할에 의한 상속 · 2024.07.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 695,000,220원 / 340,550,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 청구금액 | 196,114,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1997년 근저당
말소기준은 1997.02.12 병영농업협동조합 근저당권 채권최고액 140,000,000원입니다. 2013.11.07 중울산농업협동조합 근저당권 120,000,000원과 2025.06.30 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 할인율만 보지 말 것
현재 최저매각가 340,550,000원은 감정가 695,000,220원의 49%입니다. 절대적인 유찰 폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 단순 공동주택 한 호가 아니라 토지와 단독주택 이용 건물, 제시외 건물, 수목을 함께 보는 구조입니다. 연암동 212-1과 213은 일단의 토지로 이용되고 있어 일괄 평가됐고, 목록 1 토지상의 양도담보 대상 수목 가운데 감나무 4주, 대추나무 4주, 목련 1주, 관상수 5주 중 소재불명 수목은 평가에서 제외됐습니다. 신청채권자인 중울산농업협동조합은 해당 양도담보권에 대한 포기서를 제출했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,567,700원 |
| 1. 근저당 · 병영농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,982,300원 |
현재 회차 340,550,000원 가정에서는 집행비용 5,567,700원을 제하고 두 근저당권의 채권최고액 260,000,000원이 전액 배당되며 소유자 잔여는 74,982,300원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 340,550,000원 | 260,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 238,384,999원 | 234,247,609원 | 25,752,391원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 166,869,499원 | 163,733,326원 | 96,266,674원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가 238,384,999원에서는 채권 미배당이 25,752,391원, 4회 유찰 시 매각가 166,869,499원에서는 96,266,674원으로 커집니다. 하지만 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 채권자가 덜 배당받는 구조이지, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 연암동 상연암경로회관 남서측 인근 자연녹지지역에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 390㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 연암동 212-1과 213은 일단의 토지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 조적조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 1986.11.20, 관리상태는 보통입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 해당합니다. 공시지가는 587,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상이 실제로 일치하는지 확인해야 합니다.
- 수목 현황 확인. 감나무 4주, 대추나무 4주, 목련 1주, 관상수 5주 가운데 소재불명 수목은 평가에서 제외됐습니다. 양도담보권 포기서 내용도 별지와 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 우위를 판단하지 말고, 토지와 건물의 실제 이용가치 및 인근 거래를 별도로 검증해야 합니다.
- 낙찰 후 이용성. 자연녹지지역·자연취락지구 등 토지이용계획과 장애물제한표면구역 등 제한사항을 실제 활용계획에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현황을 보고 판단
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 1997년 병영농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 중울산농업협동조합 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 340,550,000원뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 현황입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 시장 실거래 비교값이 없고, 390㎡ 토지와 1986년 사용승인 단독주택, 제시외 건물·수목이 일괄매각되는 구조입니다. 따라서 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “340,550,000원에 이 토지·건물·현황을 함께 사는 것이 적정한가”로 판단 기준을 바꿔야 합니다. 권리 인수 부담은 낮지만 현황 대조 없이 할인율만 보고 접근하기에는 확인할 요소가 적지 않습니다.
