울산지방법원 2025타경12048. 야음신선아파트 102동 9층 904호, 전용 46.53㎡ 아파트입니다. 감정가 138,000,000원이 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 67,620,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 123,916,666원의 54.6%라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 전기철은 2022.03.04 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.07입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.04.20 압류입니다. 따라서 전기철은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당요구를 했더라도 보증금 150,000,000원 전액을 배당받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수합니다. 현재 67,620,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,617,160원을 뺀 66,002,840원이 임차인에게 배당되고, 83,997,160원이 미배당 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 야음동 796-17 야음신선아파트 102동 9층 904호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.53㎡ · 15층 건물 내 9층 904호 |
| 소유자 | 양지원 2분의 1 · 주형건 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 165,988,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 임차인
현재 소유권은 양지원·주형건이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준권리는 2023.04.20 양지원 지분에 대한 국의 압류입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 전기철의 임차권등기, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소된다는 것과 임차보증금 부담이 사라진다는 것은 다른 문제입니다. 전기철의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 대항력 有·우선변제 有·미배당 인수
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전기철 | 2022.03.04 | 2022.02.07 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
전기철은 2022.02.05 임대차계약, 2022.02.07 확정일자, 2022.03.04 주민등록·점유 개시, 2024.03.14 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 150,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 본인의 권리입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
야음신선아파트 전용 46.53㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 123,916,666원, 최신 거래는 2026.07의 131,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 67,620,000원과 시세를 직접 비교할 사건이 아니라, 실질취득 약 150,000,000원과 시세를 비교해야 하는 사건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.53㎡ | 13 | 131,000,000원 |
| 2026.06 | 46.53㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 46.53㎡ | 1 | 116,000,000원 |
| 2026.04 | 46.53㎡ | 1 | 109,000,000원 |
| 2026.03 | 46.53㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 46.53㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 46.53㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 46.53㎡ | 7 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 46.53㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 46.53㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 46.53㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2026.01 | 46.53㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 123,916,666원 |
실거래 범위는 105,000,000원~140,000,000원이고, 최근 평균은 123,916,666원입니다. 최신 거래 131,000,000원도 임차보증금 150,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰을 전제로 해도 대항력 임차인의 미배당 인수 때문에 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 임차인 전기철 보증금 | 150,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 8,464,500원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 165,988,131원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 전기철에게 66,002,840원이 배당되고 보증금 부족분 83,997,160원이 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인의 실제 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 67,620,000원 | 83,997,160원 | 보증금 150,000,000원 수준 부담 |
| 3회 유찰 시 | 47,334,000원 | 103,918,012원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 | 33,133,799원 | 117,862,609원 | 실질부담 감소 효과 제한 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 야음동 울산남부초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 신선아파트는 500세대, 1995.10.24 준공 단지이며 본건은 15층 건물 내 9층입니다.
- 도로. 단지는 3면이 포장도로에 접하고 있으며 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,005,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 67,620,000원만 보고 최근 시세의 54.6%라고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 대항력 임차보증금 150,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 미배당 확인. 현재 예상 인수액은 83,997,160원이며 추가 유찰 시 103,918,012원, 117,862,609원으로 증가하는 구조입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 임차인보다 먼저 배당될 수 있어 실제 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 명도·인도 관계 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 실제 인도 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 유찰 ≠ 반값 취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 138,000,000원에서 두 차례 유찰돼 67,620,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 123,916,666원의 54.6%입니다. 하지만 전기철의 보증금은 150,000,000원이고 전입일 2022.03.04가 말소기준일 2023.04.20보다 빠릅니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
따라서 현재 회차에서 중요한 숫자는 67,620,000원이 아니라 83,997,160원의 인수액과 150,000,000원의 보증금입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 47,334,000원·33,133,799원까지 내려가더라도 인수액이 103,918,012원·117,862,609원으로 커지므로 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 최근 평균 123,916,666원과 최신 거래 131,000,000원보다 높은 부담을 감수할 이유가 있는지부터 따져야 합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않습니다.
