울산지방법원 2025타경12105. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 ‘양산물금동일스위트’ 110동 2층 206호 아파트입니다. 소유자 박인식은 2014.03.11. 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매를 신청한 채권자는 주식회사에스비아이저축은행입니다. 신청채권자의 청구액은 172,967,639원, 말소기준 근저당의 채권최고액은 204,000,000원입니다.

현재 등기상 핵심은 2022.02.18. 설정된 에스비아이저축은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 등기된 롯데캐피탈 가압류, 강진근 근저당, 임의경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 좌천4동새마을금고와 물금새마을금고의 근저당은 이미 등기부에서 말소됐으므로 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸

확인된 임차인은 0명이며 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 있다고 단정할 수도, 점유자가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 현장 점유자 확인을 거쳐 최종 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 구간이 달라졌다

양산물금동일스위트는 1,292세대, 2013.12.03. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 60.0㎡ 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 174,958,333원입니다. 거래 범위는 160,000,000원~190,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 180,000,000원입니다.

현재 최저가 113,400,000원은 최근 12개월 평균의 64.8%입니다. 감정가 162,000,000원도 최근 평균보다 낮았지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 실거래 최저 160,000,000원보다도 낮아졌습니다. 특히 같은 2층의 2026.04. 거래가가 160,000,000원이라는 점은 현재 회차의 가격 여유를 보여주는 직접적인 비교자료입니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)

채권 총액 380,237,502원 중 예상 배당액은 111,012,400원이며, 미배당액은 269,225,102원입니다. 신청채권자 청구액 172,967,639원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 물금초등학교 북동측 근거리에 있으며, 주변은 노변 근린생활시설·공동주택·주상용 건물·단독주택·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 20층 건물 중 2층 206호입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 공급설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·지형. 남동측 약 20미터, 북동측 약 9미터, 북서측 약 4미터, 남서측 약 4~10미터 도로에 접합니다. 남동측 하향 경사지로 북서측 도로와 약 7~8미터 단차가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,292세대 단지이고 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 160,000,000원~190,000,000원 범위입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·확정일자·현장 점유자를 대조하세요.
• 말소기준 재확인. 2022.02.18. 에스비아이저축은행 근저당과 이후 권리의 순서를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
• 세금·배당 변수. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 확인하세요.
• 저층 보정. 대상은 2층입니다. 같은 단지 평균가격을 그대로 적용하지 말고 층·향·수리 상태를 반영하세요.
• 명도비용. 인수 권리가 없어도 실제 점유자가 있다면 인도명령, 이사 협의, 보관·집행 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선 관련 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가서·매각물건명세서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — “권리 안전성과 가격 여유가 함께 보인다”

이 물건의 말소기준은 2022년 에스비아이저축은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 크지만 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 113,400,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 174,958,333원의 64.8%가 됐습니다. 동일 평형 2층 실거래 160,000,000원보다도 낮아 가격 메리트는 분명합니다.

다만 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 빈집이나 소유자 점유를 단정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 이 물건의 마지막 변수는 점유·명도와 내부 상태입니다. 결론은 권리와 가격은 합격권, 점유 확인 후 최종 응찰입니다.