울산지방법원 2025타경12126. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 107동 19층 1904호, 전용 73.1686㎡ 아파트입니다. 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,900,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이 207,600,000원이므로 현재 최저가는 평균보다 41,700,000원 낮습니다.
가격 조건은 신건보다 분명히 좋아졌지만, 권리분석은 단순히 “임차인 0명·인수 0원”에서 끝내면 안 됩니다. 2024년 2월 5일 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 먼저 접수됐고, 그 다음 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 같은 날 우리은행 근저당에는 채권최고액 111,600,000원·공동담보 해제의 변경등기도 이어집니다. 배당 시뮬레이션은 최초 공동담보 채권최고액 65,271,600,000원을 사용하고 있으므로, 실제 배당순위와 채권한도는 등기 원문과 채권계산서를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 제107동 제19층 제1904호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.1686㎡ · 20층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 108,780,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 | 양산천년가더힐 · 625세대 · 사용승인일 2024.01.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 등기는 확인
말소기준권리는 2024.02.05. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한마음새마을금고 근저당, 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이들 후순위 채권의 미배당액을 낙찰자가 별도로 떠안는 것은 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 41,700,000원 낮다
양산천년가더힐 전용 73.17㎡의 최근 12개월 실거래는 5건이며, 평균은 207,600,000원입니다. 현재 최저가 165,900,000원은 이 평균의 79.9%로, 전체 평균이 아니라 최근 거래만 놓고 봐도 가격 차이가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 207,600,000원 |
최근 거래 범위는 200,000,000원~215,000,000원입니다. 최신 거래로 제시된 200,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 34,100,000원 낮고, 최근 12개월 평균과의 차이는 41,700,000원입니다. 감정가 237,000,000원은 최근 실거래 최고가 215,000,000원보다 높았지만, 1회 유찰로 가격 구간이 실거래 범위 아래까지 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 근저당 · 한마음새마을금고 | 130,536,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 우리은행 근저당 배당에 모두 소진되고, 신청채권자인 한마음새마을금고와 주택도시보증공사는 배당받지 못합니다. 총 채권 미배당액은 66,239,358,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 주진동 신명초등학교 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 19층으로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 샷시 창호입니다. 급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 아파트 건부지이며 단지 주변 도로망 상태는 보통입니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 환금성. 625세대 아파트로 최근 동일 면적 거래가 200,000,000원에서 215,000,000원 사이에 확인됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 165,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 116,130,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 81,291,000원 | 0원 |
인수액이 계속 0원이라는 시뮬레이션을 전제로 하면 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 현재 회차가 이미 최근 실거래 평균의 79.9%이므로, 추가 유찰 가능성만 기대하기보다 선순위 임대주택등기와 점유관계 확인 결과를 먼저 가격에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 매각물건명세서와 관할기관 등록사항에서 임대의무기간, 말소 가능 여부, 소유권 이전 시 승계 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 관리사무소와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 65,271,600,000원과 변경 후 111,600,000원의 관계, 공동담보 해제 범위와 실제 채권잔액을 대조하세요.
- 응찰가 상한. 최근 실거래는 200,000,000원~215,000,000원이며 현재 최저가는 165,900,000원입니다. 취득세·명도·수리비를 더한 총투입액 기준으로 비교하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
이 물건의 가격 조건은 분명합니다. 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰돼 165,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 207,600,000원의 79.9%입니다. 최근 거래 최저가 200,000,000원보다도 34,100,000원 낮아 가격 메리트는 확인됩니다.
다만 권리상 결론은 한 단계 보수적으로 내려야 합니다. 후순위 근저당과 가압류는 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기와 임대관계 미상 기재가 남아 있습니다. 여기에 우리은행 근저당의 채권최고액 변경도 배당표와 함께 대조해야 합니다. 따라서 이 물건은 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 후 확정이 가장 정확한 결론입니다.
