울산지방법원 2025타경12146. 양산천년가더힐 108동 17층 1704호, 전용 59.654㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 19층 중 17층이며 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다. 감정가는 184,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 70%인 128,800,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.02.05 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 광남새마을금고 근저당, 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 같은 날 우리은행 근저당의 채권최고액이 65,271,600,000원에서 87,600,000원으로 변경되고 공동담보가 해제된 등기가 있어, 실제 배당과 채권잔액은 변경등기 원문 및 채권계산서 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12146 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 제108동 제17층 제1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.654㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 지상19층 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (단독소유 · 2024.02.05 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광남새마을금고 / 88,690,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 준공 / 단지규모 | 2024.01.31 / 625세대 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 변경등기가 핵심
말소기준권리는 2024.02.05 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 광남새마을금고 근저당권, 주택도시보증공사 가압류와 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년에 등기됐던 월드타워·성연테크 가압류와 2025년의 종전 강제경매개시결정은 각각 집행취소·해제·일부 취하로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 신고 임차인 0명, 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금, 전입일, 확정일자, 대항력 및 우선변제권을 판정할 임차인도 현재 확인되지 않으며, 배당표상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 전입세대는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 78.5%
양산천년가더힐 전용 59.65㎡의 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026.07 6층이 164,000,000원에 거래됐으며, 최근 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 164,000,000원입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 실거래 | 59.65㎡ | 6층 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.65㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
| 본건 실질취득 | 59.654㎡ | 17층 | 128,800,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 128,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 164,000,000원의 78.5%로, 금액 차이는 35,200,000원입니다. 감정가 184,000,000원은 최신 거래보다 20,000,000원 높지만, 1회 유찰로 현재 가격은 최신 거래 아래로 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,603,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 근저당 · 광남새마을금고 | 106,428,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최초 채권최고액 기준 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행에 배당되고, 신청채권자인 광남새마을금고의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 66,251,831,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 우리은행 근저당 변경등기의 최종 금액이 적용되면 실제 배당은 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 평산동 소재 신명초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 나지와 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통입니다. 단지 주출입구는 북측 중로에 있고 내부 가로망이 정비돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 17층으로 외벽은 치장석 붙임과 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 이중창입니다. 도시가스·승강기·소화전·화재경보설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 545,800원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 2024.01.31 준공된 625세대 단지로 신축성은 장점입니다. 다만 확인된 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이므로 실제 매도 가능 가격은 추가 실거래와 현장 매물 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 변경등기 87,600,000원 중 현재 유효한 담보 범위와 공동담보 해제 효과를 등기 원문으로 확인하세요.
- 임대차·점유. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사, 관리사무소 확인과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 등록 상태, 임대의무 관련 사항, 말소 또는 승계 여부를 매각물건명세서와 관계기관에 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득 128,800,000원은 최근 거래의 78.5%지만 비교 거래가 1건뿐입니다. 취득세·등기비용·명도비·수리비를 더한 총투입액으로 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 구조. 현재 시뮬레이션에서는 신청채권자 광남새마을금고가 배당받지 못합니다. 우리은행의 최종 채권액과 신청채권자의 절차 진행 여부를 확인하세요.
- 매각 절차. 매각기일 2026.07.29의 결과와 이후 절차, 변경된 최저매각가 또는 차기기일을 법원 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확인할 권리가 남아 있다”
현재 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득 128,800,000원은 최신 거래 164,000,000원의 78.5%입니다. 감정가보다 55,200,000원 낮고 최신 거래보다도 35,200,000원 낮아 가격 차이는 분명히 존재합니다.
그러나 최근 거래 표본은 1건뿐이며, 본건에는 민간임대주택 등기가 있고 임대관계는 미상입니다. 더구나 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 변경등기 금액이 크게 달라 배당표를 그대로 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 후 확정입니다. 전입·점유와 민간임대주택 등록 상태, 근저당 변경등기를 모두 확인한 경우에만 현재의 78.5% 가격 지표가 실제 입찰 메리트로 이어집니다.
