울산지방법원 2025타경12176. 울산 울주군 온양읍 ‘이편한세상울산온양’ 111동 10층 1002호, 전용 74.9966㎡ 아파트입니다. 감정가 285,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 199,500,000원입니다. 등기상 소유자는 이병천이며, 말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 삼척동해태백산림조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 주식회사우리모기지론대부의 채권최고액 120,000,000원 근저당권과 주식회사 국민행복기금의 청구금액 11,809,859원 가압류가 남아 있으나, 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 신청채권자는 양천용이고 청구금액은 90,285,150원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 794 이편한세상울산온양 제111동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.9966㎡ · 25층 건물 중 10층 |
| 단지 | e편한세상울산온양 · 970세대 · 2018.03.30. 준공 |
| 소유자 | 이병천 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천용 / 90,285,150원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 등재 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력 임차권의 인수 문제는 없으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 점유자와 실제 사용관계는 현황조사서 및 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮은 1회 유찰가
같은 단지 동일 면적대인 전용 74.99㎡~75.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 273,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 265,000,000원입니다. 현재 최저가 199,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.0㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 9 | 297,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 1 | 252,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 1 | 252,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 75.0㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 75.0㎡ | 8 | 283,000,000원 |
| 2026.03 | 75.0㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2026.03 | 75.0㎡ | 19 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 74.99㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 75.0㎡ | 14 | 284,000,000원 |
| 2026.01 | 75.0㎡ | 18 | 263,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 273,666,666원 |
최근 거래 범위는 252,000,000원~297,000,000원이며 현재 최저가는 이 범위의 최저 거래가보다도 낮습니다. 감정가 285,000,000원은 최근 평균과 비슷한 가격대였지만, 한 차례 유찰 후 최저가가 199,500,000원으로 내려오면서 시세 대비 가격 차이가 분명해졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 1. 근저당 · 삼척동해태백산림조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리모기지론대부 | 120,000,000원 | 75,907,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,809,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 251,809,859원 중 195,907,000원이 배당되고, 미배당액은 55,902,859원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망양역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 주상용 건물·나대지·기존 마을 주택·일부 공장·농경지·하천·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 2018.03.30. 준공된 970세대 단지로, 대상 호수는 철근콘크리트구조 25층 건물 중 10층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기 및 도시가스 공급설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·도시개발구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 808,400원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인되고 거래 범위는 252,000,000원~297,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.07.09. 을구 2번 삼척동해태백산림조합 근저당권과 이후 권리의 순위를 등기부 원본으로 대조하세요.
- 질권 관계 확인. 을구 5번 근저당권부채권에 양천용의 질권이 설정되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 함께 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 273,666,666원, 최신 거래 265,000,000원, 최근 거래 최저 252,000,000원을 기준으로 수리비와 명도비용을 반영하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당표는 집행비용과 채권최고액 기준 시나리오이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담 없이 시세 아래로 내려온 1회 유찰가
이 물건의 핵심은 단순합니다. 임차인 등재 내역이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 권리분석상 확인해야 할 가장 큰 실무 항목은 임대관계 미상에 따른 실제 점유와 명도 여부입니다.
가격은 현재 회차에서 경쟁력이 생겼습니다. 최저가 199,500,000원은 최근 12개월 평균 273,666,666원의 72.9%이며, 최신 거래 265,000,000원과 최근 거래 최저 252,000,000원보다도 낮습니다. 확인된 인수액이 없어 최저가와 실질취득액이 같다는 점도 중요합니다. 권리는 정리되고, 가격은 시세 아래로 내려온 상태. 점유관계와 관리비를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
