울산지방법원 2025타경12233. 울산 남구 신정동 그린뜰 14층 1401호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 4월 4일 설정된 정석근의 근저당권보다 먼저 전입·점유를 갖춘 임차인 김건형입니다. 김건형은 2022년 6월 24일 전입 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022년 5월 31일이며, 보증금은 380,000,000원입니다. 따라서 말소기준 근저당보다 앞선 대항력을 갖고 있고 배당요구도 하여 우선변제를 받을 수 있지만, 배당으로 다 갚지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
현 회차 매각가를 208,740,000원으로 가정하면 집행비용 3,722,360원을 먼저 빼고 임차인에게 205,017,640원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 174,982,360원은 매수인 부담입니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 단순 낙찰가 208,740,000원이 아니라 208,740,000원 + 174,982,360원 = 383,722,360원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12233 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 14층 1401호 · 울산광역시 남구 중앙로230번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 |
| 층 / 구조 | 지하1층·지상14층 건물 중 제14층 제1401호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 정호점 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 208,740,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.04 을구 3번 근저당권 · 정석근 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 신탁·압류·가등기·강제경매 등은 이미 말소된 내역이 있고, 현재 매각에서 핵심이 되는 말소기준은 2023.04.04 정석근 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류와 2025년 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 김건형의 전입·점유가 2022.06.24로 말소기준보다 빠르다는 점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현 회차 예상인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건형 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 380,000,000원 | 2022.06.24 / 2022.05.31 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 | 174,982,360원 |
김건형은 배당요구를 했고 그 일자는 2024.07.11입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 이 사건의 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 380,000,000원을 임차보증금에 다시 더해 임차부담을 중복 계산하면 안 됩니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 208,740,000원 | 174,982,360원 | 383,722,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 146,118,000원 | 236,727,652원 | 382,845,652원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 102,282,600원 | 279,949,356원 | 382,231,956원 |
표에서 보듯 낙찰가가 208,740,000원에서 146,118,000원, 다시 102,282,600원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액은 반대로 증가합니다. 즉 이 물건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 경매 구조와 다릅니다. 실질취득은 임차보증금 380,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 표본 면적도 불일치
그린뜰의 제공된 실거래는 12건이고 전체 평균은 229,533,333원입니다. 그러나 과거 290,000,000원 거래까지 섞여 있으므로 전체 평균만으로 가격을 판단하기보다 최근 자료를 먼저 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 219,000,000원, 최신 거래도 2026.06 219,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -5.0% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.83㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 2025.05 | 69.08㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2025.01 | 69.08㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2024.10 | 84.83㎡ | 2 | 151,390,000원 |
| 2024.06 | 84.83㎡ | 2 | 148,620,000원 |
| 2024.05 | 84.83㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.05 | 69.08㎡ | 8 | 180,390,000원 |
| 2023.10 | 69.08㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 69.08㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2021.11 | 84.83㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 69.08㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 69.08㎡ | 13 | 290,000,000원 |
다만 시세 조회의 대상면적은 110.643㎡인데 제공된 실거래 표본은 69.08㎡와 84.83㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 219,000,000원을 이 호수의 정확한 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 실질취득 383,722,360원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 219,000,000원보다 높은 상태이므로, 제공된 시세 자료만 놓고 ‘시세보다 싸다’는 평가는 할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 208,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,722,360원 |
| 1. 임차인 김건형 보증금 | 380,000,000원 | 205,017,640원 |
| 2. 근저당권 · 정석근 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 103,408,813원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 추정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차보증금 배당에 사용되고, 임차보증금 부족분 174,982,360원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 달라져 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑥ 과거 공매·다수 권리 기록
등기부에는 2024.07.19 한국자산관리공사 공매공고가 기재된 이력이 있으나 2024.11.19 공매취소공고를 원인으로 2024.11.20 해당 공매공고등기가 말소됐습니다. 과거에는 신탁, 가등기, 강제경매, 압류 등이 반복됐지만 이미 말소된 권리와 현재 경매로 소멸하는 후순위 권리를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산중앙초등학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·공공 및 업무시설·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.05.02 준공, 17세대. 위생·급배수·도시가스·승강기·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 1,486,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현 회차는 208,740,000원이 아니라 인수액을 합친 383,722,360원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 낙찰가 146,118,000원·인수 236,727,652원, 4회 유찰 시 낙찰가 102,282,600원·인수 279,949,356원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 임차인 배당 감소와 인수액 증가가 가능하므로 교부청구·세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 김건형의 대항력과 미배당 보증금 인수관계를 전제로 인도·명도 조건을 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 재확인. 시세 대상면적 110.643㎡와 제공된 거래면적 69.08㎡·84.83㎡가 일치하지 않으므로 동일면적 또는 유사면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “3.8억 보증금”을 먼저 봐야 한다
겉으로만 보면 감정가 426,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 최저가 208,740,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 결정하지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 380,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만듭니다.
현 회차 실질취득은 383,722,360원이고, 한 번 더 유찰되면 382,845,652원, 다시 유찰돼도 382,231,956원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘기 때문입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래는 219,000,000원이고 시장 추세도 -5.0%이며, 거래 표본은 대상면적과 일치하지 않아 정확한 동일면적 가치 판단에는 추가 확인이 필요합니다. 결론은 분명합니다. 이 사건은 “2.09억짜리 아파트”가 아니라, 미배당 임차보증금까지 포함해 약 3.8억의 실질 부담을 검토해야 하는 경매입니다.
