49,000,000원
울산지방법원 2025타경12266. 양산시 물금읍 범어리 ‘양산범어대동타운’ 104동 15층 1501호, 전용 49.98㎡ 아파트입니다. 소유자 이현우는 2022년 5월 14일 매매를 원인으로 이 주택을 거래가 80,000,000원에 취득했고, 2022년 7월 8일 하나은행 앞으로 채권최고액 57,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 2025년 2월 19일 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2022년 7월 8일 설정된 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2002년 설정됐던 국민은행 근저당권은 2009년 이미 말소돼 이번 경매의 인수 판단에 영향을 주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1 양산범어대동타운 제104동 제15층 제1501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 오봉로 165 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 49.98㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이현우 (2022.05.14. 매매, 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 41,514,559원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대 여부는 현장 및 원본 서류를 통해 재확인해야 합니다. 현재 확인된 권리만 놓고 보면 말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정과 가압류가 모두 소멸하고, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 34.3% 낮다
양산범어대동타운 동일 면적 49.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 57,000,000원~95,000,000원 범위에 형성됐고, 평균은 74,541,666원입니다. 가장 최신 거래는 2026년 7월 13층 61,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.98㎡ | 13 | 61,000,000원 |
| 2026.06 | 49.98㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 49.98㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 49.98㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 9 | 83,500,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 49.98㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 49.98㎡ | 12 | 63,000,000원 |
| 2025.12 | 49.98㎡ | 12 | 57,000,000원 |
| 2025.10 | 49.98㎡ | 14 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.98㎡ | 12건 | 74,541,666원 |
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25,541,666원 낮고, 평균의 65.7%에 해당합니다. 최신 거래 61,000,000원과 비교해도 12,000,000원 낮은 80.3% 수준입니다. 최근 12개월 최저 거래 57,000,000원보다도 8,000,000원 낮아, 제시된 실거래 범위만 기준으로 보면 가격 메리트가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당권 · 하나은행 설정분 한국주택금융공사로 이전 | 57,200,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 | 20,921,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 78,121,576원 | 30,403,576원 |
매각대금에서 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권과 가압류 채권에 총 30,403,576원의 미배당이 발생하지만, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 30,403,576원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 44,838,976원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 54,943,756원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 확인된 임차인이나 인수 권리가 없어 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 실질취득 금액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오봉초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 남측 왕복 4차선 도로를 통해 진입할 수 있습니다.
- 단지. 대동타운은 1,122세대이며 사용승인일은 1995.09.26.입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 최상층입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측 하향 완경사지입니다. 공시지가는 813,100원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 절대보호구역·상대보호구역과 관련돼 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 최상층 상태. 15층 건물의 15층이므로 천장 누수·결로·옥상 방수 상태를 중점적으로 살펴야 합니다.
- 내부 수리비. 준공일과 실거래가 편차를 고려해 도배·장판·창호·설비 상태와 수리비를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 합격, 점유 확인은 필수
이 물건은 2022년 근저당권이 말소기준이고 이후 권리가 모두 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최저가 49,000,000원이 최근 12개월 평균 74,541,666원의 65.7%, 최신 거래 61,000,000원의 80.3%에 불과해 실거래 기준의 할인 폭이 확인됩니다.
다만 임대관계가 미상이고 실거래가가 57,000,000원부터 95,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 최상층 내부 상태와 실제 점유자, 체납 관리비를 확인하지 않고 가격만으로 접근해서는 안 됩니다. 결론은 권리 안전·가격 우위, 그리고 현장 점유와 물건 상태 확인 후 응찰입니다.
