최저가 1,563만원에 속지 마라 — 확인된 실질취득 6,068만원, 미상 전입자 18명

부산지방법원 2024타경109341. 부산 사하구 하단동 하단드리움 4층 401호, 전용면적 18.68㎡의 업무시설 오피스텔입니다. 감정가는 93,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 15,630,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 16.8%에 불과해 파격적으로 보이지만, 이 사건은 낙찰가와 실제 취득비용이 전혀 다른 대항력 임차권 인수형입니다.

강다인은 2021년 6월 17일 전입과 확정일자를 갖추고, 임차보증금 60,000,000원에 관한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 681,340원을 먼저 제외하면 강다인에게 배당되는 금액은 14,948,660원이고, 남는 보증금 45,051,340원은 매수인이 인수합니다. 따라서 확인된 실질취득액은 최저가 15,630,000원과 인수액 45,051,340원을 더한 60,681,340원입니다.

더 큰 문제는 강다인 외에도 현황조사상 18명의 전입자가 추가로 확인된다는 점입니다. 이들은 모두 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 전입일은 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 대항력 가능성 및 추가 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다

2021년 설정됐던 중부산농업협동조합 근저당권과 김경훈 근저당권은 2021년 7월 8일 각각 일부포기를 원인으로 말소등기가 기재돼 있습니다. 2021년 10월 27일 주식회사 에스피금속창호가 신청한 종전 강제경매도 2023년 1월 2일 취하돼 2023년 1월 3일 말소됐습니다.

현재 사건의 말소기준은 2024년 9월 9일 접수된 주식회사 다이아대부의 강제경매개시결정입니다. 그러나 강다인은 이보다 앞선 2021년 6월 17일 전입·확정일자를 갖추고 2021년 7월 8일부터 점유를 개시했습니다. 임차권등기는 말소기준일 뒤인 2024년 9월 12일 이뤄졌지만, 그 이전에 성립한 대항력과 우선변제권을 보전하는 구조이므로 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 부담합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 확인된 1명, 미상 18명

현황조사와 등기부에 나타난 명단은 총 19명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 강다인만 해당 부동산 전부에 대한 임차권, 보증금, 전입일, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 나머지 18명은 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 및 승계 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래보다 높다

하단드리움의 유사 면적 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 90,329,166원입니다. 그러나 과거 2021년과 2023년의 87,000,000원~104,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 78,666,666원으로, 강다인의 확인된 인수액만 반영한 최소 실질취득액 60,681,340원은 그 평균의 77.1%입니다. 하지만 최신 거래는 2025년 3월 56,000,000원이고, 최소 실질취득액은 이를 4,681,340원, 약 8.4% 웃돕니다.

최근 거래 평균은 그 이전 거래보다 16.5% 하락했습니다. 하락 추세에서는 과거 고가 거래가 섞인 평균보다 최신 거래가 더 중요한데, 현재 확인된 최소 실질취득액부터 이미 최신 거래 이상입니다. 미상 전입자의 보증금 인수까지 발생하면 실제 취득비용은 최근 12개월 평균과 감정가에 더 가까워지거나 이를 초과할 수도 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,630,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 강다인 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 강다인의 미배당액 45,051,340원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 및 다른 전입자의 미확인 보증금은 반영되지 않아 실제 인수액은 증가할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 고정

유찰이 반복돼 낙찰가가 10,941,000원, 7,658,699원으로 내려가더라도 강다인의 미배당 보증금은 각각 49,655,938원, 52,879,158원으로 증가합니다. 그 결과 확인된 실질취득액은 계속 약 60,000,000원 수준에 머뭅니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 연결되지 않는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 사하구 하단동 하단초등학교 동측 인근으로, 중소규모 공동주택·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 기계식주차, 공동현관기, 화재경보·소화전, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 북서측 약 8m, 북동측 약 3m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,436,000원/㎡입니다.
• 환금성. 2021년 1월 22일 사용승인된 21세대 규모의 소형 오피스텔입니다. 최근 거래가격 하락과 평균 6.1회 유찰 이력은 매도 환금성에 불리한 신호입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 최저가 15,630,000원이 아니라 강다인 인수액을 더한 최소 60,681,340원을 가격 비교 기준으로 사용해야 합니다.
• 전입자 18명 개별 확인. 각 명단이 실제 401호 점유자인지, 보증금과 임대차계약이 있는지, 점유 개시와 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 강다인 배당액 재검산. 실제 배당표에서 집행비용·세금·최우선변제 순위가 달라지면 강다인의 미배당액과 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 임차권 명도 조건. 강다인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기와 명도 문제가 해소되지 않을 수 있으므로 잔액 지급과 말소 협의 조건을 검토해야 합니다.
• 등기 말소 원본 대조. 2021년 중부산농업협동조합·김경훈 근저당권의 일부포기 말소가 본 호에 미치는 범위를 등기사항전부증명서와 공동담보목록으로 재확인해야 합니다.
• 하락장 가격 상한. 최신 실거래 56,000,000원보다 최소 실질취득액이 높고 최근 거래 추세도 16.5% 하락했습니다. 추가 인수 가능액과 명도비용을 포함한 응찰 상한을 별도로 계산해야 합니다.
• 관리비·기계식주차. 공용부분 체납관리비와 기계식주차 이용 가능 여부 및 유지비를 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,563만원짜리 물건”이 아니다

이 물건의 최저매각가는 15,630,000원이지만, 강다인의 대항력 있는 보증금 부족분을 더하면 확인된 최소 실질취득액은 60,681,340원입니다. 이는 최신 실거래 56,000,000원보다 높습니다. 최근 12개월 평균 78,666,666원보다는 낮지만, 거래 추세가 16.5% 하락하고 있고 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 6.1회에 달해 과거 평균만으로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다.

무엇보다 강다인 외 18명의 전입자가 남아 있습니다. 이들의 보증금과 실제 점유 부분이 확인되지 않았으므로, 현재 계산된 45,051,340원은 확정된 최소 인수액일 뿐 최대 인수액이 아닙니다. 권리관계가 모두 해소됐다고 볼 수 없고, 유찰이 더 진행돼도 강다인의 인수액이 증가해 실질취득액은 약 60,000,000원 수준에 고정됩니다.

최저가 착시, 대항력 임차권, 미상 전입자 18명, 하락 추세, 다회 유찰형 오피스텔. 현재 자료만으로는 외부 입찰자가 감수해야 할 불확실성이 크며, 임차관계 원본을 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 물건입니다.