최저가 1,596만원의 착시 — 보증금 인수까지 더하면 실질부담은 8,596만원

부산지방법원 2024타경109341. 부산 사하구 하단동 ‘하단드리움’ 7층 703호로, 감정 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가 95,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 16.81%인 15,967,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 1,000만원대 매물처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 박수민의 임대차보증금 인수입니다.

박수민은 건물 전유부분 전부에 관해 보증금 70,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서는 을구 순위 6번 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당표에서는 박수민의 예상배당이 0원이므로, 보수적으로는 보증금 70,000,000원 전액을 인수액으로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위처럼 보여도 명세서상 인수가 남는다

권리분석상 기준으로 제시된 권리는 2021.02.05. 중부산농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 2,080,000,000원입니다. 이어 김경훈 명의의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐고, 두 근저당은 공동담보목록에 포함돼 있습니다. 등기상 채권최고액은 이 호실의 감정가를 크게 웃돌지만, 공동담보 채권이므로 각 금액을 이 호실만의 실제 채무로 단정할 수는 없습니다.

박수민의 전세권과 주택임차권등기는 등기 접수일만 보면 근저당권보다 늦습니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서는 을구 순위 6번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있다고 별도로 명시했습니다. 따라서 단순히 후순위 등기라는 이유로 인수액을 0원으로 처리해서는 안 되며, 입찰금액 산정에서는 명세서 문구를 우선해 미변제 보증금을 매수인 부담으로 반영해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 조사 19명, 핵심은 박수민

현황조사와 등기부에서 확인된 인원은 총 19명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 모두 실제 점유자 또는 임차인으로 조사된 인원입니다. 박수민을 제외한 18명은 전입일이 2021.02.05. 말소기준권리보다 늦고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금이 미상인 만큼 배당요구·점유관계와 인도 대상은 명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세에서 실질부담은 최근 시세 이상

하단드리움 전용 17.92㎡와 유사한 면적의 실거래는 10건입니다. 전체 평균은 85,700,000원이지만, 2021년과 2023년의 87,000,000원~93,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 73,000,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

최근 거래군은 이전 거래군보다 17.9% 하락했습니다. 최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 21.9%이지만, 박수민 보증금 인수액을 포함한 실질부담은 85,967,000원입니다. 실질부담은 최근 12개월 평균의 117.8%이며 최신 거래의 153.5%입니다. 전체 평균 85,700,000원과 비교해도 267,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,967,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 10,149,452,054원, 총 배당액은 15,279,594원, 미배당액은 10,134,172,460원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 박수민의 예상배당이 0원이므로 매각물건명세서 문구를 적용하면 보증금 70,000,000원 전액이 매수인 인수 위험으로 남습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액이 핵심

최저가가 11,176,900원이나 7,823,829원으로 더 낮아져도 박수민의 미변제 보증금 인수 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 낙찰가 하락분만 보고 투자성을 판단할 수 없으며, 실제 배당 후 남는 보증금 인수액을 합산해 총부담을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 업무시설인 오피스텔 및 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 이 호실을 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재했습니다.
• 입지. 하단초등학교 동측 인근으로 중소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2021.01.22. 준공된 20층 철근콘크리트 건물로 승강기, 기계식주차, 공동현관기, 화재경보·소화전, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 5필지 일단의 부정형 평지입니다. 북서측 약 8m, 북동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 21세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -17.9%로 소형 오피스텔의 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 박수민의 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다는 문구와 미배당 잔액 인수 조건을 최종 명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 배당액 확인. 박수민 보증금 70,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지에 따라 인수잔액이 정해집니다. 현재 시뮬레이션은 박수민 배당 0원입니다.
• 등기 원본 대조. 중부산농업협동조합·김경훈 근저당의 일부포기 말소 범위와 공동담보목록을 확인해 실제 말소기준권리와 배당순위를 검증해야 합니다.
• 다수 점유자 확인. 조사된 19명의 실제 점유 여부, 퇴거 여부, 전입만 남아 있는지, 인도명령 대상인지 직접 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 전체 평균 85,700,000원보다 최근 12개월 평균 73,000,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선해 응찰 상한을 계산해야 합니다.
• 관리비·기계식주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차 이용 가능 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현장 조사. 내부는 폐문으로 자세히 관찰하지 못한 상태이므로 내부 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “1,596만원짜리 물건”이 아니다

이 사건은 감정가 95,000,000원에서 5회 유찰된 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 박수민의 보증금 미변제액을 매수인 인수로 명시하고 있고, 현재 배당표에서는 박수민에게 돌아가는 금액이 0원입니다. 따라서 보수적으로 계산한 실질부담은 85,967,000원입니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 73,000,000원보다 높고 최신 거래 56,000,000원보다 크게 높습니다. 거래 추세는 -17.9%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 여기에 조사된 점유자도 19명입니다. 낮은 최저가, 높은 인수액, 하락 시세, 복잡한 명도가 겹친 구조이므로 결론은 명확합니다. 표면 가격은 저가지만 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 없고, 권리·명도 위험도 큰 D등급 물건입니다.