광주지방법원 2025타경33774. 광주광역시 남구 월산동 1021-25, 도로명주소는 수박등로12번길 7-3입니다. 이용상태는 기호 2-가) 주택, 기호 2-나) 창고이며, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함으로 기재되어 있습니다. 현재 사건은 2회 유찰되어 감정가 168,202,000원에서 최저매각가가 94,193,120원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 ‘유찰 → 가격 메리트’ 구조가 아닙니다. 인수해야 할 임차보증금이 크게 남아 있기 때문입니다.

특히 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차인 송하나에게 92,097,644원이 우선 배당되고 보증금 중 17,902,356원이 매수인에게 인수됩니다. 여기에 대항력 있는 양승일의 120,000,000원 보증금이 매수인 인수로 표시되어, 총 인수액은 137,902,356원입니다. 따라서 최저가 94,193,120원만 보면 안 되고 실질취득 232,095,476원을 기준으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차·전세권 인수가 핵심

말소기준 관련 핵심. 우선분석 권리는 2025.09.18 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정이며, 해당 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 그보다 앞서 2021년에 설정된 전세권과 2023·2024년에 등기된 주택임차권은 매각물건명세서와 권리관계에서 매수인 인수로 명시됩니다.

을구 3번 전세권은 조혜숙 명의, 전세금 120,000,000원, 2021.11.03 설정입니다. 매각물건명세서에는 해당 전세권이 주택임차인 지위에 기하여 배당요구를 하였고, 전세권자로서의 지위에 기한 배당요구는 하지 아니하였으므로 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.

을구 4번 송하나의 주택임차권은 임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2021.11.01, 확정일자 2021.11.01, 점유개시일자 2021.11.16으로 대항력과 우선변제권이 함께 표시되어 있습니다. 을구 5번 조혜숙의 주택임차권은 임차보증금 120,000,000원, 전입·확정일자 2021.11.03으로 대항력과 우선변제권이 함께 표시되어 있습니다.

* 현재 회차 배당 시뮬레이션상 송하나 보증금의 부족분 17,902,356원이 매수인 인수로 계산됩니다.

② 매수인 인수액 — 최저가보다 큰 숫자를 봐야 한다

현재 회차 매각가는 94,193,120원입니다. 집행비용으로 2,095,476원이 우선 반영되고, 송하나에게 92,097,644원이 배당됩니다. 이때 송하나 보증금의 부족분은 17,902,356원입니다.

현재 회차의 매수인 인수액은 137,902,356원이고, 최저매각가를 합산한 실질취득액은 232,095,476원입니다. 따라서 “9,419만원에 낙찰”이라는 표현만으로는 실제 취득비용을 설명할 수 없습니다.

③ 권리상 추가 주의사항 — 가장임차인 의심과 임차권등기

등기부·매각물건명세서상 조혜숙은 전세권자이면서 1층 임차권자로 표시되어 있고, 동시에 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 주의 문구가 있습니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 조혜숙 관련 권리는 단순 합산보다 등기부와 배당관계, 실제 점유관계의 확인이 중요합니다.

송하나는 2023.11.22 임차권등기가 접수되어 있고 배당요구도 이루어진 상태입니다. 조혜숙은 2024.05.24 임차권등기가 접수되어 있으며 배당요구가 이루어졌습니다. 2025.02.14에는 을구 5번 임차권의 경정이 이루어졌고, 관련 기록에는 전입신고일 미상·보증금 미상으로 별도 기재된 항목도 있습니다. 이 부분은 기존 임차권과 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 월산동 소재 노인복지관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다가구주택 등이 소재하는 주택지대로 평가되었습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 기호 2-가)는 주택, 기호 2-나)는 창고로 이용 중이며, 공부상 부속건물 ‘단층변소’가 현황상 창고로 이용된다고 매각물건명세서에 기재되어 있습니다.
• 건물구조. 기호 2-가)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택, 기호 2-나)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 변소 건으로 평가되었습니다.
• 설비. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 전통상업보존구역으로 기재되어 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 ‘--’로 평가되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 회차 최저가 94,193,120원보다 인수액 137,902,356원이 큽니다. 입찰가가 아니라 입찰가 + 인수액으로 총부담을 계산해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰은 매각가 65,935,183원·인수액 165,651,650원, 4회 유찰은 매각가 46,154,628원·인수액 185,076,155원입니다. 유찰만으로 실질부담이 줄어들지 않습니다.
• 양승일 권리. 1층전부에 대한 대항력 있는 임차인으로 표시되고, 보증금 120,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있으므로 가장 먼저 점검해야 합니다.
• 송하나 권리. 보증금 110,000,000원 중 현재 회차 배당 92,097,644원, 부족분 17,902,356원이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 조혜숙 권리. 전세권 120,000,000원 및 1층 임차권 120,000,000원이 함께 나타나며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 주의 문구가 있으므로 권리의 실체와 배당관계를 별도 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 별도의 실거래 비교값이 제시되지 않은 사건이므로, 최저가만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 현장·인근 거래·권리 인수액을 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 높을 수 있다”

이 사건의 핵심은 감정가 168,202,000원이 2회 유찰되어 최저매각가 94,193,120원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 진짜 핵심은 매수인 인수 137,902,356원입니다. 현재 회차에서 최저가와 인수액을 합치면 실질취득액 232,095,476원이 됩니다.

또한 송하나·조혜숙의 대항력 및 우선변제권, 양승일의 대항력, 조혜숙 관련 가장임차인 의심 문구까지 있어 권리분석 난도가 낮은 사건이 아닙니다. 특히 3회 유찰과 4회 유찰로 내려가더라도 인수액은 각각 165,651,650원, 185,076,155원으로 증가합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액이 감당 가능한가’입니다.

결론: 현재 회차의 낮은 최저가만 보고 접근하기보다, 대항력 있는 임차권·전세권의 인수 구조와 조혜숙 관련 권리관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득액 232,095,476원을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.