등기상으로는 임차인 여하나의 주택임차권 180,000,000원이 말소기준보다 앞서는 대항력 인수형입니다. 원칙대로라면 현재 회차 최저가 121,100,000원에 낙찰돼도 미배당 61,395,400원을 매수인이 인수해 실질취득은 보증금 수준에 가까워집니다. 다만 비고에 주택도시보증공사의 2026.03.31.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 특수 물건입니다.
부산지방법원 2024타경110426. 부산 서구 서대신동1가 ‘대신에코팰리스’ 8층 806호, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔-주거용)입니다. 사건의 첫인상은 위험합니다. 등기부 을구 1번에 임차인 여하나의 주택임차권 180,000,000원이 올라 있고, 주민등록일자 2021.09.30, 확정일자 2021.08.31로 경매개시결정 2024.10.04보다 앞섭니다. 즉 원칙적으로는 대항력 있는 임차권이고, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
핵심은 비고입니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 여하나)가 2026.03.31.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 단, 확약이 없다는 전제의 룰상 계산은 현재 회차에서 미배당 61,395,400원, 실질취득 180,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 부용로 33, 8층806호 (서대신동1가,대신에코팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔-주거용) · 41.31㎡ · 18층 건내 8층 806호 |
| 소유자 | 서왕석 (2019.12.26. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,864,442원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시, 그 앞의 임차권이 문제
이 사건의 말소기준은 2024.10.04. 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 여하나의 주택임차권은 2023.10.12. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일자 2021.08.31, 주민등록일자와 점유개시일자 2021.09.30, 확정일자 2021.08.31로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
② 임차인 표 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여하나 | 제806호 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 180,000,000원 | 전입 2021.09.30 확정 2021.08.31 | 2023.10.12 | 대항력 有 우선변제 확약 인수 0* |
실제 임차인으로 표시된 사람은 1명입니다. tenants 데이터의 is_subrogation/is_guarantor 값은 false이므로 보증기관 승계 중복신고로 별도 합산하지 않습니다. 다만 notes에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 여하나)의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만, 원칙상 기준은 보증금이었다
대신에코팰리스 동일 면적 41.31㎡ 실거래는 2건입니다. 2021.10 거래가 160,560,000원, 2022.04 거래가 165,000,000원이고 평균은 162,780,000원입니다. 현재 최저가 121,100,000원은 실거래 평균의 74.4%이지만, 대항력 인수형에서는 이 숫자만 보고 싸다고 말하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 41.31㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 41.31㎡ | 9 | 160,560,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 162,780,000원 |
확약이 없다면 실질취득은 최저가 121,100,000원이 아니라 180,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 162,780,000원보다 높습니다. 반대로 확약을 그대로 신뢰하면 실질취득은 최저가 중심인 121,100,000원*으로 내려옵니다. 이 물건의 결론은 “싸다”가 아니라 확약서의 효력·제출 원본·말소 이행을 확인할 수 있을 때만 가격이 의미 있다입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 여하나 보증금 (우선변제) | 180,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,864,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 61,395,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 총액은 보증금으로 고정
| 시나리오 | 낙찰가 | 임차권 미배당 | 원칙상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 70%) | 121,100,000원 | 61,395,400원 | 180,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 56%) | 96,880,000원 | 85,263,840원 | 182,143,840원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 45%) | 77,504,000원 | 104,291,072원 | 181,795,072원 |
위 회차별 금액은 데이터의 scenarios 값을 그대로 사용한 원칙상 미배당 계산입니다. 이 사건은 확약서가 있으므로 여하나 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부용동2가 소재 부민초등학교 북동측 인근, 주상용 건물·소규모 공동주택·단독주택·점포 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철1호선 동대신역이 소재해 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정상 업무시설(오피스텔-주거용)이며, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함되어 있고 남측 약 13미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 대신에코팰리스는 총 85세대, 사용승인일 2018.11.27입니다. 동일 면적 실거래 표본은 2건으로 많지 않고, 단지 경매 통계의 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.31.자 확약서의 제출 주체, 문구, 사건번호, 대상 임차권, 말소 이행 조건을 매각기록 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 경로. “전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”한다는 내용이 실제 말소 가능성으로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 최저가 121,100,000원이 아니라 실질취득 180,000,000원 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 리스크. 용도 표기는 근린시설, 이용상태는 업무시설(오피스텔-주거용)입니다. 아파트로 가정하지 말고 대출·전입·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·최우선변제·미납 관리비를 반영하지 않을 수 있으니 입찰 전 관리주체와 집행기록을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘권리 리스크가 사라진 것처럼 보이는’ 확약형
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 70%, 실거래 평균의 74.4%라 매력적으로 보입니다. 그러나 본질은 대항력 임차권 180,000,000원이 말소기준보다 앞서는 구조입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 매수인 실질취득은 보증금 수준인 180,000,000원으로 고정되어 시세 평균 162,780,000원보다 높습니다.
그런데 주택도시보증공사의 2026.03.31.자 확약서가 이 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이므로, 정확도 규칙상 여하나 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 이 물건은 5회 유찰, 주거용 오피스텔, 85세대 소규모 단지, 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 권리는 확약으로 통과 가능, 가격은 확약 원본 확인 후 보수적으로 접근. 그래서 결론은 공격형 우량이 아니라 확인형·조건부 입찰 물건입니다.
