부산지방법원 2024타경110525. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 2층 208호, 전용 25.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 168,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래에서 입찰할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 매각으로 지워지지 않는 선순위 임차보증금입니다.

임차인 신승용은 2021년 9월 24일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 10월 13일 점유를 시작한 뒤 2021년 10월 14일 전입했습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2024년 10월 4일입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인에게 청구할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

등기부상 별도의 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 말소기준은 2024.10.04. 강제경매개시결정입니다. 하지만 신승용의 임대차계약·확정일자·점유·전입은 모두 경매개시보다 앞섭니다. 2023년 10월 23일에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

신승용은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 임차보증금은 170,000,000원 한 건만 반영해야 합니다. 같은 신승용이 강제경매의 신청채권자로도 기재돼 있지만, 임차보증금과 신청채권을 합쳐 340,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 예상배당표 역시 임차보증금 우선변제 항목에 먼저 배당하고, 별도 경매신청채권 항목에는 배당액을 0원으로 두고 있습니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 부족분이 커집니다. 따라서 낙찰가 + 인수액인 실질취득액은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

현재 회차 실질취득액은 171,881,760원입니다. 3회 유찰 시에는 171,437,232원, 4회 유찰 시에는 171,126,062원입니다. 최저가는 82,320,000원에서 40,336,800원까지 내려가지만 총부담은 약 171,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 이 사건은 추가 유찰을 기다린다고 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 급락했고 실질취득은 시세의 약 2배

파크블루11차 유사 면적 거래는 2021년 8월 142,930,000원~147,760,000원이었지만, 2025년 12월 거래는 85,000,000원~98,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균은 90,666,666원이며, 이전 거래 대비 가격 추세는 -37.6%입니다. 전체 12건 평균 118,005,833원은 2021년의 높은 거래가가 섞인 수치이므로 가격 메리트 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다.

현재 최저가 82,320,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 90.8%여서 저렴해 보입니다. 그러나 매수인 인수액을 더한 실질취득 171,881,760원은 최근 12개월 평균의 189.6%, 최신 거래 85,000,000원의 202.2%입니다. 하락 추세까지 고려하면 실질취득가에는 가격 메리트가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

집행비용은 매각가의 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 임차인은 보증금 중 80,438,240원을 배당받고, 부족분 89,561,760원은 매수인이 인수합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사상초등학교 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·오피스텔·근린생활시설·시장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 부산도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다.
• 건물. 2021.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물입니다. 승강기·도시가스·기계식주차장·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 현황. 공부상 아파트로 이용 중이나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 임대관계는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구에 속하며 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,995,000원입니다.
• 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 환금성. 112세대의 소형 면적 아파트이며 최근 거래는 존재하지만, 2021년 거래보다 2025년 거래가 크게 낮아진 하락 흐름입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아닌 총부담 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다.
• 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대확인서, 보증금 지급내역과 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
• 동일인 채권 구조 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 신승용인 이유와 각 채권의 관계를 확인해야 하며, 금액을 이중 합산해서는 안 됩니다.
• 배당액 변동 점검. 당해세·집행비용 등 실제 배당순위와 금액에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 명도와 임차권등기 말소. 임차보증금 전액 변제가 이뤄지지 않으면 임차권등기가 남으므로, 인수금 지급과 말소 절차를 함께 계획해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 마감·하자·점유 현황이 확인되지 않았으므로 현장조사와 관리주체 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 우선. 2021년 거래가 포함된 전체 평균보다 2025년 12월 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금 수준 취득”

이 사건은 최저가 82,320,000원만 보면 감정가의 49%까지 할인된 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차의 실질취득액은 171,881,760원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 90,666,666원의 189.6%이고 최신 거래 85,000,000원의 202.2%입니다.

3회 또는 4회까지 추가 유찰돼도 줄어든 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 계속 171,000,000원대에 머뭅니다. 최근 가격 추세도 -37.6%로 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “두 번 유찰돼 싸진 아파트”가 아니라, 최저가와 무관하게 보증금 수준의 총부담이 고정되는 선순위 임차권 인수형입니다. 권리구조는 명확하지만 가격은 부적합하며, 현재 조건의 종합 판단은 D입니다.