광주지방법원 2025타경34208. 월산동 화이트빌라 4층 404호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 최저가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 양의승은 임대차계약일 2013.06.20, 점유개시 2013.06.30, 주민등록과 확정일자 2013.07.01이고, 2019.07.26 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.10.31 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 소멸되지 않을 수 있음이 명시돼 있습니다.
과거 2002년 국민은행 근저당과 2003년 전세권 등은 2007년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 지금의 승부처는 과거 권리가 아니라 2013년부터 효력을 갖춘 임차관계와 2019년 임차권등기입니다. 특히 양의승은 이 사건의 임차권자이면서 현재 강제경매의 채권자이기도 하므로, 입찰 전 임대차관계와 신청채권의 원인을 원문서로 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 155-55 화이트빌라 4층 404호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 중앙로6번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 |
| 소유자 | 이석주 · 2007.08.23 임의경매로 인한 매각, 2007.09.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 17,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양의승 / 37,639,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 현황 표시 | 공부상 404호 · 출입문 표시 405호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 국민은행 근저당과 주식회사예원의 전세권은 2007년 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 이후 현재 소유자 이석주가 소유권을 취득했고, 양의승의 임대차는 2013년에 시작됐습니다. 주민등록과 확정일자가 모두 2013.07.01이고, 2019.07.26 주택임차권등기가 접수됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.31 강제경매개시결정이므로, 양의승의 임차권은 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양의승 실제 임차인 1명 | 건물전부 주거(임차권등기) | 28,000,000원 | 2013.07.01 2013.07.01 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
이 물건은 대항력 임차인의 보증금 28,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형입니다. 따라서 입찰가가 내려가면 그만큼 임차보증금의 미배당액이 커집니다. 현재 회차에서는 낙찰가 17,920,000원에 인수액 10,802,560원을 더한 실질취득이 28,722,560원입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (56%) | 17,920,000원 | 10,802,560원 | 28,722,560원 |
| 3회 유찰 시 (39.2%) | 12,544,000원 | 16,081,792원 | 28,625,792원 |
| 4회 유찰 시 (27.44%) | 8,780,800원 | 19,777,254원 | 28,558,054원 |
숫자가 구조를 그대로 보여줍니다. 최저매각가는 17,920,000원에서 12,544,000원, 8,780,800원으로 내려가지만, 인수액은 반대로 10,802,560원에서 16,081,792원, 19,777,254원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 세 시나리오 모두 약 2,800만원대입니다. 따라서 이 사건에서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 722,560원 |
| 1. 임차인 양의승 보증금(우선변제) | 28,000,000원 | 17,197,440원 |
| 2. 갑구 16번 강제경매개시결정 · 양의승 | 37,639,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금에서 집행비용 722,560원을 제외한 17,197,440원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 10,802,560원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층입니다.
- 주위환경. 광주광역시 남구 월산동 무진중학교 남측 인근으로, 상가 및 다세대주택 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·상대보호구역입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부와 현황 차이. 제시목록은 404호이나 현황 출입문은 405호로 표시돼 있습니다. 매각대상은 공부를 기준으로 한 404호이며, 이 표시 불일치는 현장에서 반드시 대조해야 할 핵심 사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 17,920,000원이 아니라 인수액을 포함한 28,722,560원을 취득비용의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 양의승의 전입 2013.07.01, 확정일자 2013.07.01, 임차권등기 2019.07.26 및 보증금 28,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 채권자와 임차권자 동일인 확인. 임차인 양의승은 현재 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임대차관계와 신청채권의 원인을 원문서로 확인할 필요가 있습니다.
- 404호·405호 현장 대조. 공부상 404호인데 출입문 표시는 405호입니다. 현장 출입문, 건축물 현황, 점유 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 매각가가 더 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 2,800만원대에 머뭅니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1,792만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 보고 보면 감정가 32,000,000원에서 2회 유찰돼 17,920,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 모습이 달라집니다. 대항력과 우선변제권을 가진 양의승의 보증금이 28,000,000원이고, 현재 예상배당 뒤에도 10,802,560원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 실질취득은 28,722,560원입니다.
더 유찰돼도 같은 원리가 반복됩니다. 매각가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 커져 실질취득은 3회 유찰 시 28,625,792원, 4회 유찰 시 28,558,054원입니다. 여기에 공부상 404호와 현황 405호의 불일치까지 존재합니다. 가격표는 낮아졌지만, 부담 총액은 크게 낮아지지 않는 대항력 임차인 인수형 — 이것이 이 사건의 핵심입니다.
